Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı ve Hakkaniyet İndirimi (2026)
Yazı İçeriği
- Kira Tespit Davası Nedir? TBK 344 Kira Bedelinin Tespiti
- Kira Tespit Davası Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
- 5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası Şartları
- Kira Tespiti İhtarname Çekme Süresi (TBK 345)
- Emsal Rayiç Bedel Tespiti ve Bilirkişi Raporu
- Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Sıkça Sorulan Sorular
- Avukat Hakkında
Kira tespit davası, TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönem kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi için açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira sözleşmesinin ilk 5 yılında artış TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıyken, 5 yıl dolduktan sonra kira bedeli emsal rayiç değerlere göre, ancak eski kiracı lehine bilirkişi raporunda tespit edilen emsal bedelin yüzde 5 ila 20’si arasında bir hakkaniyet indirimi uygulanarak belirlenir. Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce ihtarname çekilerek veya bu süre içinde dava açılarak zamanında başlatılmalıdır.
Kira Tespit Davası Nedir? TBK 344 Kira Bedelinin Tespiti
Kira tespit davası, taraflar arasındaki kira bedelinin, yeni kira döneminde ne kadar olacağının mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin tespitini iki farklı döneme ayırır. İlk beş yıl boyunca taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez; taraflar bir artış oranı kararlaştırmamışsa hâkim de aynı TÜFE sınırını esas alarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapar. Sözleşmenin beş yılı dolduktan sonra veya beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira tespit davası, tahliye davasından tamamen farklı bir amaca hizmet eder; davanın açılması veya kazanılması, tek başına kiracının evden çıkarılması sonucunu doğurmaz. Dava yalnızca yeni dönem kira bedelinin ne olacağını belirler; kiracı, mahkemece belirlenen yeni bedeli ödemeye devam ettiği sürece kirada oturmaya devam edebilir.
Kira Tespit Davası Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat davaları ile kira tespit ve tahliye davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce mutlaka arabuluculuk sürecine başvurulmalı ve arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmezse mahkeme davayı usulden reddeder.
5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası Şartları
5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası Şartları
TBK m. 344/3 uyarınca kira bedelinin emsal rayiç değerlere göre serbestçe belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az beş yıllık sürenin geçmiş olması gerekir. Bu kural, ilk kira yılının üzerine dört yenileme yılının tamamlanmasını ve davanın altıncı kira yılı başından itibaren etki doğuracak şekilde açılmasını gerektirir. Sözleşme henüz beş yılını doldurmamışsa ve sözleşmede yeni dönem kira artışının nasıl yapılacağına dair bir hüküm bulunmuyorsa, kiraya veren yine de tespit davası açabilir; ancak bu durumda hâkim, serbest piyasa rayiçlerine göre değil, TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun bir belirleme yapar.
Beş yıllık sürenin hesabında, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarih esas alınır; yalnızca resmî işlemlerde kullanılmak amacıyla yeni malikin adının geçmesi için düzenlenen yeni bir kira sözleşmesi, beş yıllık süreyi yeniden başlatmaz. Buna karşılık taraflar arasında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi amacıyla gerçekten yeni bir sözleşme yapılmışsa, beş yıllık süre bu yeni sözleşmenin tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar.
Kira Tespiti İhtarname Çekme Süresi (TBK 345)
TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya kira artışına ilişkin yazılı bir bildirim (ihtarname) gönderilmiş olmalıdır. İhtarname zamanında gönderilmişse, dava bu ihtarnameye dayanılarak yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. İhtarname hiç gönderilmemişse veya süresinde gönderilmemişse, dava sonunda belirlenecek kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur; yani bir kira dönemi için hak kaybı yaşanır. Bu nedenle ihtarnamenin zamanında ve yazılı olarak, tercihen noter kanalıyla gönderilmesi büyük önem taşır.
Emsal Rayiç Bedel Tespiti ve Bilirkişi Raporu
Kira tespit davalarında mahkeme, neredeyse istisnasız olarak yerinde keşif yapılmasına ve emsal kira araştırması içeren ayrıntılı bir bilirkişi raporu alınmasına karar verir. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgede aynı kullanım amacına (konut veya işyeri) sahip, benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini araştırır ve bu emsaller ile taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı ve durumu gibi faktörleri birlikte değerlendirerek bir rayiç bedel tespit eder. Emsal araştırmasının, dava konusu taşınmazla mümkün olduğunca benzer nitelikte taşınmazlar üzerinden ve güncel piyasa verileriyle yapılması, raporun mahkemece hükme esas alınabilmesi için önemlidir.
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
TBK m. 344/3 kapsamında beş yıl sonrası için yapılan tespitlerde, mahkeme bilirkişi raporunda belirlenen emsal rayiç bedelin üzerine doğrudan hükmetmez. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kiracının uzun süredir aynı taşınmazı kullanması ve kira ilişkisinin devamlılığı gözetilerek, emsal bedel üzerinden kiracı lehine yüzde 5 ila 20 arasında değişen bir “hakkaniyet indirimi” (eski kiracı indirimi) uygulanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre bu indirim iki temel sınıra tabidir: birincisi, kiraya veren tarafından dava açıldığında belirlenecek yeni kira bedeli hiçbir şekilde eski kira bedelinden düşük olamaz; ikincisi ise indirim sonrası ulaşılan bedel, davacının dava dilekçesinde talep ettiği miktarı aşıyorsa, taleple bağlılık ilkesi gereği mahkeme davacının talep ettiği miktara hükmeder, bilirkişi raporundaki daha yüksek rakama değil.
Kira tespit davasında hakkaniyet indiriminin kesin bir oranı kanunda yazılı değildir; mahkeme, kiracının kira ilişkisindeki süresini, taşınmazın durumunu ve somut olayın özelliklerini birlikte değerlendirerek bu oranı belirler. Uygulamada en sık görülen indirim aralığı yüzde 10 ile 15 arasında değişmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesine; kira sözleşmesi, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, gönderilen ihtarnamenin tebliğ belgesi ve varsa emsal kira araştırmasına ilişkin dokümanların eklenmesi gerekir.
| Kriter | İlk 5 Yıl (TBK 344/1-2) | 5 Yıl Sonrası (TBK 344/3) |
|---|---|---|
| Belirleme Ölçütü | TÜFE 12 aylık ortalama (üst sınır) | Emsal rayiç bedel ve hakkaniyet |
| Hakkaniyet İndirimi | Uygulanmaz | Emsal bedelin %5-20’si |
| Bilirkişi/Keşif | Genellikle gerekmez | Neredeyse istisnasız gereklidir |
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmak için 5 yılın dolması şart mıdır? (1-5 yıl arası TÜFE tespiti)
Hayır, şart değildir. Sözleşmenin ilk 5 yılında da, taraflar artış oranını kararlaştırmamışsa, TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun bir tespit davası açılabilir. Ancak emsal rayiç bedele göre serbest tespit, ancak 5 yıl dolduktan sonra (TBK m. 344/3) mümkündür.
Ev sahibi ihtarname çekmeden kira tespit davası açabilir mi?
Açabilir, ancak sonucu farklı olur. İhtarname gönderilmeden veya süresinde gönderilmeden açılan davada belirlenecek kira bedeli, içinde bulunulan kira dönemi için değil, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur; bu da bir dönemlik hak kaybına yol açar.
Bilirkişi kirayı 30.000 TL tespit ederse hakim direkt 30.000 TL mi karar verir? (Hakkaniyet indirimi)
Hayır. Mahkeme, bilirkişinin tespit ettiği emsal rayiç bedel üzerinden kiracı lehine yüzde 5 ile 20 arasında değişen bir hakkaniyet (eski kiracı) indirimi uygular. Belirlenecek nihai bedel, eski kira bedelinin altında olamaz ve davacının talep ettiği miktarı da aşamaz.
Kira tespit davası ortalama kaç ay sürer?
Zorunlu arabuluculuk aşaması dahil, kira tespit davaları genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Süre; bilirkişi incelemesinin ve keşfin ne kadar hızlı tamamlandığına, tarafların itirazlarına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişebilir.
Dava devam ederken kiracı eski kirayı ödemeye devam edebilir mi?
Evet. Dava süresince kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam edebilir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, belirlenen yeni kira bedeli ile ödenen eski bedel arasındaki fark, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçmişe dönük olarak talep edilip tahsil edilir.
Kira tespit davası açmak kiracıyı evden çıkarmaya (tahliye etmeye) yarar mı?
Hayır. Kira tespit davası yalnızca yeni dönem kira bedelinin ne olacağını belirler; kiracının tahliyesiyle doğrudan bir ilgisi yoktur. Kiracı, mahkemece belirlenen yeni bedeli ödemeye devam ettiği sürece kirada oturmaya devam edebilir.
İşyeri (dükkan) kiraları için de kira tespit davası açılabilir mi?
Evet. TBK m. 344’teki kira bedelinin tespitine ilişkin kurallar, çatılı işyeri kiraları için de konut kiralarıyla aynı şekilde uygulanır. Farklılık yalnızca, kanunla getirilen geçici TÜFE sınırlaması gibi bazı özel düzenlemelerin zaman zaman yalnızca konutlara özgü olarak uygulanmış olmasında ortaya çıkabilir.
İhtarname ve Dava Süresini Kaçırmadan Hakkınızı Alın
İhtarnamenin zamanında gönderilmesi ve emsal bedelin doğru delillerle ispatlanması, kira tespit davasının sonucunu doğrudan belirler. Kiracının tahliyesiyle ilgili süreçler için Kira Tahliye Davası yazımızı da inceleyebilir, sürecinizi Küçükçekmece Avukat kadrosuyla birlikte yönetmek için bize ulaşabilirsiniz.
Avukat Hakkında
Av. Muhammet Sarıkaya
Avukat Muhammet Sarıkaya, 1995 yılında İstanbul’da doğmuştur. 2014 yılında başladığı Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni 2018 yılında tamamlamış, 2019 yılında avukatlık stajını bitirerek İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarasıyla kayıtlı olarak mesleğe başlamıştır.
Ceza hukuku, aile hukuku, miras hukuku, idare hukuku ve tazminat hukuku alanlarında bireysel ve kurumsal müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarını yakından takip ederek hukukun üstünlüğü ve mesleki etik ilkeleri çerçevesinde çözüm odaklı bir yaklaşım benimser.
Avukat Doğrulama: Av. Muhammet Sarıkaya, İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarası ile kayıtlıdır. Avukat baro doğrulaması için tıklayın.
Bu yazı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/5957 E., 2025/6393 K. ve 2022/5205 E., 2022/6879 K. sayılı kararları ile 7445 sayılı Kanun ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi esas alınarak hazırlanmıştır.