Kira Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Arabuluculuk (2026)
Yazı İçeriği
- Kira Tahliye Davası Açma Şartları
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Süresi
- Tahliye Taahhütnamesi ile Evden Çıkarma
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
- 10 Yıllık Kiracı Tahliye Şartları (TBK 347)
- Kira Davası Zorunlu Arabuluculuk Süreci
- Kira Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Sıkça Sorulan Sorular
- Avukat Hakkında
Kira tahliye davası, kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan sebeplerden birine dayanılarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır: kira bedelinin ödenmemesi (iki haklı ihtar veya İİK 269 Örnek No: 13 ilamsız icra), tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç, yeniden inşa/imar veya 10 yıllık uzama süresinin dolması. Kira bedeli ödememe veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi dışındaki tahliye davalarında, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; bu tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira Tahliye Davası Açma Şartları
Kira Tahliye Davası Açma Şartları
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini “sınırlı sayı” ilkesine tabi tutmuştur; kiraya veren dilediği zaman veya herhangi bir sebeple değil, ancak kanunda açıkça sayılan sebeplerin varlığı hâlinde kiracıyı tahliye edebilir. Bu sebepler başlıca şunlardır: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım ve 10 yıllık uzama süresinin dolması. Her bir sebep, kendine özgü ihtar, süre ve ispat şartlarına tabidir; bu şartlardan biri eksik olduğunda dava, esasa girilmeden reddedilebilir.
Fiilî tahliye girişimleri (kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma gibi) her koşulda hukuka aykırıdır ve suç oluşturabilir; kiracının rızası olmadan taşınmazdan çıkarılması ancak mahkeme kararı ve icra memuru eliyle yapılan tahliye ile mümkündür. Bu nedenle ev sahibinin evi satacağını söylemesi gibi durumlar da tek başına kiracıyı tahliyeye zorlamaz; yeni malik dahi kiracıyı çıkarmak istiyorsa kanunda öngörülen usule uymak zorundadır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Süresi
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini feshedebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ihtiyaç sahibinin başka uygun bir taşınmazı varsa samimiyet şüphesi doğar ve dava reddedilebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uyularak bir ay içinde açılmalıdır.
Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye için farklı bir süre işler: yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarda bulunmalı, ihtara rağmen tahliye edilmezse ihtardan altı ay sonra tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut veya işyerinde TBK m. 355 uyarınca “yeniden kiralama yasağı” uygulanır: kiraya veren, haklı sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, en az bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir; örneğin “Almanya’dan oğlum gelecek” gerekçesiyle tahliye edilen bir konutun kısa süre sonra başka birine kiralandığının tespiti, bu tazminat davasının açılması için yeterli bir dayanak oluşturur.
Tahliye Taahhütnamesi ile Evden Çıkarma
TBK m. 352/1 uyarınca kiracının, kira sözleşmesinin kurulmasından ve taşınmazı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhüt geçerlidir. Taahhütnamenin sözleşmeyle aynı anda imzalanmış olması, Yargıtay içtihatlarına göre kiracının baskı altında imza attığı şüphesini doğurabileceğinden, taahhütnamenin sözleşme tarihinden sonraki bir tarihi taşıması önem taşır.
Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açılmalı ya da taahhüde dayanarak İİK kapsamında icra takibi başlatılmalıdır; bu süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eden kiracıya karşı süreç, imza incelemesi (bilirkişi imza tespiti) üzerinden yürütülür; imzanın kiracıya ait olmadığı ispatlanırsa taahhüde dayalı tahliye talebi reddedilir, ancak kiraya verenin diğer tahliye sebeplerine (iki haklı ihtar, ihtiyaç gibi) dayanma hakkı saklı kalır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
TBK m. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini ödemediğinde kiraya veren yazılı bir ihtarla otuz günlük ek süre tanır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. TBK m. 352/2’de düzenlenen “iki haklı ihtar” yolunda ise kiraya veren, bir kira yılı içinde kiracıya, farklı aylara ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki ayrı yazılı ihtar göndermiş olmalıdır; bu ihtarların her biri haklı olmalı, yani ihtar tarihinde ilgili ayın kirası gerçekten ödenmemiş olmalıdır. Yargıtay’a göre ihtarname tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; önemli olan ihtarın gönderildiği tarihte borcun muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. İki haklı ihtar şartı gerçekleştiğinde, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kira bedeli ödenmediğinde iki farklı yol izlenebilir: birincisi, yukarıda açıklanan iki haklı ihtar birikimini bekleyip tahliye davası açmak; ikincisi ise İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca “Örnek No: 13” ilamsız icra yoluyla tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İkinci yol, kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi hâlinde daha hızlı sonuç verebilir; kiracı itiraz ederse alacaklı, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurmak zorunda kalır. Bu iki yoldan hangisinin tercih edileceği, kira alacağının miktarına, kiracının ödeme geçmişine ve sürecin aciliyetine göre değerlendirilmelidir.
10 Yıllık Kiracı Tahliye Şartları (TBK 347)
TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli bir sözleşmenin süresi dolduğunda kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme kendiliğinden aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek başına sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak bu şekilde oluşan uzama süresi on yılı bulduğunda, kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Bu hak, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren toplam 1+10 yıllık sürenin tamamlanmasını gerektirir; bildirim süresi ve tarihi hatalı hesaplanırsa kiraya veren bir yıl daha beklemek zorunda kalır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren de kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşmede bir tahliye taahhüdü yer alsa dahi, emredici bu kanun hükmü uyarınca on yıllık uzama süresi dolmadan kiracı taahhüde dayalı olarak tahliye edilemez; bildirim koşullarına tam olarak uyulması, davanın kabulü için belirleyicidir.
Kira Davası Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kira Davası Zorunlu Arabuluculuk Süreci
5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen hüküm uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmezse mahkeme davacıya tutanağı sunması için bir ihtar davetiyesi gönderir, buna rağmen sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Bu zorunluluğun önemli bir istisnası vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine (İİK m. 269, Örnek No: 13 ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi) ilişkin süreçler zorunlu arabuluculuk kapsamının dışındadır; bu yol için arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabuluculuk görüşmelerine katılmamanın kendisi bir hak kaybı doğurmaz; ancak arabuluculuk sürecine hiç başvurulmaması, dava şartı yerine getirilmediği için doğrudan davanın usulden reddine yol açar. Taraflardan biri arabuluculuk toplantısına mazeretsiz katılmazsa, dava açıldığında bu tutum, yargılama giderlerinden sorumluluk bakımından aleyhine değerlendirilebilir.
Kira Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise TBK m. 138 ve genel usul hükümleri uyarınca, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İşyeri (dükkân) kira sözleşmelerinde tahliye şartları, konut kiralarındaki temel yapıdan büyük ölçüde farklılaşmaz; iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç ve 10 yıllık uzama süresi kuralları çatılı işyeri kiraları için de aynen uygulanır. Farklılık daha çok ihtiyaç sebebinin niteliğinde ortaya çıkar: işyerlerinde ihtiyaç, kiraya verenin veya yakınlarının bizzat o işyerinde ticari faaliyet yürütme zorunluluğuna dayandırılır ve bu ihtiyacın da gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması aranır.
| Tahliye Sebebi | Kanuni Dayanak | Dava Açma Süresi |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m. 315, İİK m. 269 | 30 günlük ihtar süresinin sonu |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Tahliye taahhütnamesi | TBK m. 352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay |
| İhtiyaç (konut/işyeri) | TBK m. 350 | Sözleşme bitiminden veya fesih döneminden 1 ay |
| 10 yıllık uzama süresi | TBK m. 347 | Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi “Almanya’dan oğlum gelecek” diyerek beni çıkarırsa ve evi başkasına kiralarsa tazminat isteyebilir miyim (Yeniden kiralama yasağı)?
Evet. TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranıldığının tespiti hâlinde eski kiracı, en az bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Kira bedeli ödenmediğinde tahliye davası mı açılmalı yoksa icra takibi (Örnek No: 13) mi yapılmalı?
İkisi de mümkündür ve duruma göre tercih edilir. İki haklı ihtar birikmesini bekleyip tahliye davası açılabileceği gibi, İİK m. 269 uyarınca doğrudan “Örnek No: 13” ilamsız icra yoluyla tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir. İkinci yol genellikle daha hızlı sonuç verir; ayrıca bu yol zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Tahliye taahhütnamesindeki imza bana ait değil diyen kiracıya karşı süreç nasıl işler?
Bu itiraz üzerine mahkeme, imzanın gerçekten kiracıya ait olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle tespit ettirir. İmzanın kiracıya ait olmadığı ispatlanırsa taahhüde dayalı tahliye talebi reddedilir; ancak kiraya verenin iki haklı ihtar veya ihtiyaç gibi diğer tahliye sebeplerine dayanma hakkı bu durumdan etkilenmez.
Sadece sözlü olarak “Evden çık” demek hukuken ihtar yerine geçer mi?
Hayır. Gerek iki haklı ihtar yolunda gerekse kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesihte, ihtarın yazılı şekilde ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması zorunludur. Sözlü uyarılar, tahliye davasında geçerli bir ihtar olarak kabul edilmez.
İşyeri (Dükkan) kira sözleşmelerinde tahliye şartları konuttan farklı mıdır?
Temel tahliye sebepleri (iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresi) çatılı işyeri kiraları için de aynen geçerlidir. Farklılık genellikle ihtiyacın niteliğinde ortaya çıkar; işyerlerinde ihtiyacın, kiraya verenin veya yakınlarının bizzat o yerde ticari faaliyet yürütme zorunluluğuna dayanması ve bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatlanması gerekir.
Ev sahibi evi satacağını söyleyerek kiracıyı tahliye davası açmadan çıkarabilir mi?
Hayır. Taşınmazın satılacak olması, tek başına bir tahliye sebebi değildir ve kiracıyı mahkeme kararı olmadan çıkarma hakkı vermez. Taşınmaz satılsa dahi kira sözleşmesi yeni malikle devam eder; yeni malik kiracıyı çıkarmak isterse kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birine (örneğin kendi ihtiyacına) dayanmak ve usulüne uygun dava açmak zorundadır.
Arabuluculuk görüşmelerine gitmezsem mahkemede bir hak kaybı yaşar mıyım?
Arabuluculuk sürecine hiç başvurulmaması, dava şartı yerine getirilmediği için tahliye davasının doğrudan usulden reddine yol açar. Sürece başvurulduktan sonra karşı tarafın toplantıya mazeretsiz katılmaması ise, o tarafın yargılama giderlerinden sorumluluğu bakımından aleyhine değerlendirilebilir.
Tahliye Sürecinizi Doğru Sebep ve Sürelerle Yönetin
Doğru tahliye sebebinin seçilmesi, ihtarların usulüne uygun çekilmesi ve arabuluculuk dava şartının eksiksiz yerine getirilmesi, davanın kabulünü doğrudan belirler. Sürecinizi Küçükçekmece Avukat kadrosuyla birlikte yönetmek için bize ulaşabilirsiniz.
Avukat Hakkında
Av. Muhammet Sarıkaya
Avukat Muhammet Sarıkaya, 1995 yılında İstanbul’da doğmuştur. 2014 yılında başladığı Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni 2018 yılında tamamlamış, 2019 yılında avukatlık stajını bitirerek İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarasıyla kayıtlı olarak mesleğe başlamıştır.
Ceza hukuku, aile hukuku, miras hukuku, idare hukuku ve tazminat hukuku alanlarında bireysel ve kurumsal müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarını yakından takip ederek hukukun üstünlüğü ve mesleki etik ilkeleri çerçevesinde çözüm odaklı bir yaklaşım benimser.
Avukat Doğrulama: Av. Muhammet Sarıkaya, İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarası ile kayıtlıdır. Avukat baro doğrulaması için tıklayın.
Bu yazı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315, 347, 350-355. maddeleri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi esas alınarak hazırlanmıştır.