Tescile Zorlama Davası ( Ferağa İcbar ) Nasıl Açılır?

Taraflar arasında mülkiyetin devri borcunu yükleyen bir sözleşme veya hukuki neden varsa ve buna rağmen borçlu mülkiyeti devretmekten sürekli olarak kaçınıyorsa ; alacaklı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine göre tescile zorlama davası diğer bir adı ile ferağa icbar davası açar.

Alacaklı taraf, ferağa icbar davası açarak, mülkiyetin hükmen geçirilmesini talep edebilmektedir. Bu davada, mahkeme, sözleşmenin veya hukuki nedenin varlığına bakacak ve bu nedenle mülkiyetin hükmen geçirilmesi gerektiğine karar verecektir.

TMK’nın 716. maddesi ;

III. Tescili isteme hakkı
Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Yukarıda yer verilen madde metninden de açıkça belirtildiği üzere taraflar arasında yapılmış ; belirli bir bedelin ödenmesi sonucunda mülkiyetin devri borcunu yükleyen bir sözleşmenin ya da hukuki nedenin bulunması durumunda ; bedelin ödenmesine karşın mülkiyetin devredilmemesi halinde alacaklı tescile zorlama davası açabilir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDE TESCİLE ZORLAMA DAVASI

Uygulamada tescile zorlama davası ne sık taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle açılmakta.

Taşınmaz satış vaadi anlaşması ; taraflardan birinin maddi bedelini ödemeyi diğerinin ise taşınmazı satmayı taahhüt borcunu yüklendiği anlaşmalardır. Bu anlaşmalar şekil şartı gereği Tapu Müdürlükleri’nde ya da noterlerde yapılmalıdır.

Ayrıca yapılan bu anlaşma ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına şerh olarak işlenmelidir. Burada amaç tapu kütüğü sayfasının aleniyetinden faydalanarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden üçüncü kişileri de sorumlu tutabilmektedir . Örnek vermemiz gerekirse ; sözleşmenin mülkiyeti devredeceğini taahhüt eden taraf taşınmazı devretmeden üçüncü bir kişiye satarsa ve sözleşme tapuda şerh edilmişse ; artık alacaklı bu hakkını mülkiyeti devralan üçüncü kişiye karşı da öne sürer.

Taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmasına ve bedelin ödenmiş olmasına karşın ; alacaklının başvurması halinde mülkiyeti devretmeyen malike karşı vaad alacaklısı tescile zorlama davası açabilmektedir. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh düşülmesi durumunda ; mülkiyetin vaad alacaklısında değil üçüncü kişiye devri halinde taşınmaz satış vaadi üçüncü kişiyi de bağlayacaktır. Bu halde önce tapu iptal sonrasında ise tescile zorlama davası açılabilecektir.

TESCİLE ZORLAMA DAVASINDA KARAR

Tescile zorlama davasının neticesinde verilen kararın niteliği konusunda doktrinde bir fikir birliği yoktur. Esasında tescile zorlama davası taşınmazın davacı adına tescil talebini içeren bir davadır. Fakat örneğin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısı ; kendi edimi olan belirli bir miktar parayı ödeme koşuluyla açacağı tescile zorlama davasında ; davalıyı aralarındaki anlaşma uyarınca satışı yapmaya zorlamaktadır.

Bu noktada mahkemenin kararının davalıyı mülkiyetin devrini yapmaya mahkum etmesi gerekir. Ne var ki uygulamada taşınmaz satış vaadi anlaşmasında, TMK 716 uyarınca dava açmadan evvel ; satış sözleşmesindeki irade beyanı yerine geçecek bir beyan alınmasının gerekliliği tartışma konusudur.

Satış sözleşmesindeki satma irade beyanının yerine geçecek bir beyan alınması gerektiğini savunana görüş ; taşınmaz satış vaadinde mülkiyet hakkı sahibinin yalnızca taşınması satacağını taahhüt ettiğini ; bu taahhüdün satış sözleşmesindeki irade beyanının yerine geçemeyeceğini savunmaktadır. Bu durumda önce satış sözleşmesindeki satma iradesinin yerine geçecek bir beyan alınacak sonrasında ise TMK madde 716 uyarınca tescile zorlama davası açılacaktır.

Ancak bizim de katıldığımız ve Yargıtay’ın da benimsediği görüş ; iki farklı usul işleminin yapılmasını usul ekonomisi ilkesine aykırı düştüğü yönündedir. Zira tescile zorlama davası mülkiyeti geçirme borcu bulunan malikten ; doğrudan mülkiyeti devretmesinin talep edildiği bir davadır.

Bu hususta Yargıtay  14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında da açıkça ;

“Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan ; edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir .” 

diyerek vaad alacaklısının direkt olarak tescile zorlama davasını açabileceğini belirtmiştir.

TESCİLE ZORLAMA DAVASI DAVA TÜRÜ OLARAK HANGİSİNE GİRMEKTEDİR ?

Yüzeysel bir inceleme yapıldığında tescile zorlama davasının eda davası gibi görünmekte olduğu düşünülebilmektedir. Fakat dikkat etmek gerekir ki açılan bu davada eğer gerekli koşullar oluşmuşsa ; mahkeme mülkiyetin davacıya geçmesi yönünde hüküm kurar. Bu halde verilen karar inşai (yenilik doğurucu) bir karardır. Zira mahkemenin davanın kabulü ve mülkiyetin devrine yönelik verdiği karar ile davacı ; taşınmazın mülkiyetini tescil haricinde farklı işlemle kazanır.

Bu nedenle bu dava her ne kadar eda davası olarak görünmekte ise de verilen karar ; yenilik doğurucu nitelikte olduğundan bu dava da bir inşai davadır.

TESCİLE ZORLAMA DAVASI DAVALI

Davanın yöneltileceği kişinin taşınmazın mülkiyetini yapabilecek kişi olması gerekir. Zira verilen karar gereği mülkiyetin devri gerekecektir.

TESCİLE ZORLAMA DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR ?

Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmaz üzerindeki ayni haklara (mülkiyet, intifa, irtifak, sınırlı ayni haklar vb.) etki eden davalardır. Bu tür davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. Çünkü taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, taşınmaz hakkında doğru ve eksiksiz bilgiye sahip olabileceği için adil bir karar verebilecektir.

Mülkiyet hakkı, taşınmaz üzerindeki en önemli ve kapsamlı ayni haklardan biridir. Tescile zorlama davası ise doğrudan mülkiyeti ilgilendiren bir dava türüdür. Bu nedenle, tescile zorlama davası da taşınmazın aynına ilişkin bir davadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.

Asliye Hukuk Mahkemeleri, genel görevli mahkemelerdir ve maddi ve parasal değeri belirli bir üst sınırı aşmayan davaları görürler. Bu sınırın altındaki davalarda, Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Bu nedenle, taşınmazın aynına ilişkin davaların açılacağı yer ve görevli mahkeme, Türk hukuk sistemi açısından oldukça önemlidir ve bu bilgilerin doğru bir şekilde bilinmesi, hukuki işlemlerin doğru bir şekilde yapılmasına yardımcı olur.

Tescile zorlama davası doğrudan mülkiyeti ilgilendirdiğinden taşınmazın aynına ilişkin bir davadır bu sebeple davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir.

Görevli mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereği genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

TESCİLE ZORLAMA DAVASINDA ZAMANAŞIMI

Hukukumuzda kural olarak her alacak hakkı zamanaşımına tabidir. Bu sebeple tescile zorlama davası da belli bir süreye tabi olup bu süre zamanaşımı olarak nitelendirilmektedir. Kanuna göre burada davacı mülkiyeti kazanmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak bu davayı açmaktadır. İşte bu sebeple tescile zorlama davasında zamanaşımı hususunu kavramak için kanunda belirtilen bu hukuki sebebi tespit etmek gerekir.

Yukarıda bu davanın uygulamada en çok taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle açıldığına değinmiştik. Bu durumda hukuki sebep bu sözleşme olacaktır. Kanuna göre taşınmaz satış vaadinde alacaklı 10 yıl içinde hakkını talep etmelidir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi temeline dayanarak açılacak bir tescile zorlama davasının da 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açılması gerekmektedir.

Eğer bu dava sözleşmesel bir ilişkiye değil de örneğin sebepsiz zenginleşmeye dayanarak açılmışsa ; kanunda sebepsiz zenginleşme kurumu ile ilgili maddeleri irdelemek gerekir. Kanun sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan taleplerin 2 yıl ve herhalde 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu düzenlemektedir. Bu sebeple sebepsiz zenginleşme nedeniyle tescile zorlama davasının da 2 yıl ve 10 yıllık süreler içinde açılmalıdır.

Tescile zorlama davası haksız fiil sebebiyle de açılabilmektedir. Bu dava haksız fiil sebebiyle açıldığında da yine kanun gereği 2 ve 10 yıllık zamanaşımına tabi olacaktır.

TESCİLE ZORLAMA DAVASINDA AVUKAT İLE TEMSİL ZORUNLU MU?

Belirtmemiz gerekir ki özel hukuk alanında görülen hiçbir dava için avukat ile temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar isterse kendileri bizzat dosyayı takip edebilmektedir. Ancak aşağıda ayrıntılı olarak açıklayacağımız sebepler dolayısıyla dosyanın alanında uzman bir avukat ile takip edilmesi daha iyi olacaktır.

Türk Medeni Kanunu madde 716, bir taşınmazın mülkiyetinin tescilinin yapılması için tescile zorlama davasının açılabileceğini düzenlemektedir. Bu davada avukat ile temsilin önemi şunlardır:

1. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı: Tescile zorlama davaları, hukuki süreçler açısından oldukça karmaşık ve detaylıdır. Bu nedenle, bir avukatın tecrübesi ve uzmanlığı, davayı etkin bir şekilde yönetmek için önemlidir.
2. Dava sürecinde hukuki haklarınızın korunması: Bir avukat, davanın farklı aşamalarında müvekkilinin haklarını ve menfaatlerini koruyabilecektir. Zira dava sürecinde gerek duruşmaların takibi gerekse de sunulması gereken dilekçelerin hazırlanıp sunulması oldukça önemlidir. Ayrıca avukat, hukuki prosedürleri takip ederek, müvekkilinin lehine olan delilleri toplayabilecektir. Bunları mahkemeye sunabilecektir.
3. Hukuki belgelerin hazırlanması: Tescile zorlama davalarında, dilekçelerin ekinde mahkemeye sunulacak hukuki belgelerin hazırlanması gerekir. Bu belgelerin doğru ve eksiksiz hazırlanması, davayı kazanmak için önemlidir. Bir avukat, bu belgeleri hazırlar ve müvekkilinin haklarını korur.
4. Mahkeme kararlarının takibi: Tescile zorlama davaları genellikle uzun ve karmaşık süreçlerdir. Bir avukat, mahkeme kararlarının takibini yapar ve ara kararları yerine getirerek sürecin ilerlemesini sağlayabilecektir.

Bu nedenlerle, tescile zorlama davası gibi karmaşık bir süreçte, bir avukatın tecrübesi ve uzmanlığı, müvekkilin davasını kazanması için önemlidir.

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.  

SIK SORULAN SORULAR