TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ; bir taşınmaza ilişkin olarak tarafların ileride bir satış sözleşmesi yapmayı vaad ettiği tam iki tarafa borç yükleyen  sözleşmedir. Bu sözleşmeyle her iki taraf da birbirinden satış sözleşmesi yapılmasını isteme hakkı elde eder. Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi doktrindeki baskın görüşe  bir ön sözleşmedir.  (Satış vaadi sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi)                                                                          

BAŞKASINA AİT TAŞINMAZ HAKKINDA TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR Mİ ?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı anda taşınmazı devir etmeyi vaad eden tarafın malın mülkiyetine sahip olmasına gerek yoktur. Yani evet başkasına ait taşınmaz hakkında da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilecektir. Ancak devir anında mala malik olması gerekir yoksa sözleşmeye aykırılık sebebi ile TBK ilgili hükümleri uyarınca tazminat borcu doğar.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİK ŞARTLARI

• TBK madde 237/2 uyarınca Taşınmaz Satışı Vaadi , geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Resmi şekilde düzenlenen bir sözleşme olduğu için bu resmi senedi düzenleyecek makam Noterlik Kanunu’na göre noterdir. Ayrıca Noterlik Kanunu madde 60 uyarınca resmi senet noter tarafından ve re’sen düzenlenmektedir. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafça noter huzurunda imzalanmaktadır. Bu şekilde geçerlik kazanır. Bu sözleşme noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Onaylama şeklinde yapılması halinde geçersiz hale gelir.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak mal tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın bedelinin ve ayrıca ödeme şeklinin açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir.
• Satış sözleşmelerine konu edilemeyen taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında şu şekilde bir düzenleme mevcuttur: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Buna göre yapılaşma amacıyla hisseli olan taşınmazlar taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyecektir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ – TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Bu sözleşmede taraflardan her biri diğer taraftan asıl satış sözleşmesinin yapılmasını talep edebilecektir. Ancak bu hak yalnızca taraflar arasında ileri sürülecektir ve nispi niteliktedir.

• Taaşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satışı vaad borçlusu devir tarihinde taşınmazı vaad alacaklısına devretmekle yükümlüdür.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı anda taşınmazı devir etmeyi vaad eden tarafın malın mülkiyetine sahip olmasına gerek yoktur. Ancak devir anında mala malik olması gerekir yoksa sözleşmeye aykırılık sebebi ile TBK ilgili hükümleri uyarınca tazminat borcu doğar. Ayrıca burada tazmini gereken zarar müspet zarardır.

• Birde fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin olması durumunda tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme geçerlidir.

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı yenilik doğuran bir haktır. Bu hak bir defa kullanılmakla sona erer ayrıca koşula bağlanamaz.
• Vaad edilene tapuda asıl sözleşmeyi yapma hakkı verildiğinden; taleple beraber tapuda devir gerçekleştirilmelidir. Ayrıca devrin gerçekleşmemesi halinde satış vaadine uyulmadığı için; vaad edilen tarafından tapunun iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu dava uygulamada hükmen tescil olarak nitelendirilmektedir.

• Vaad edilen tarafın yükümlülüğü şu şekildedir ; sözleşmede belirtilen bedeli  ödemeli ve ödeme şeklini belirtilen biçimde yapmalıdır.
• Son olarak taşınmaz satış sözleşmesi yapıp taşınmazı devir almayı taahhüt eden; vaad edilen belirtilen tarihte asıl sözleşmeyi yapmaya ve taşınmazı devir almaya hazır olduğunu vaad edene bildirmelidir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Aşağıda taşınmaz satış vaadi sözleşmesini sona erdiren haller sayılmıştır :

• Tarafların karşılıklı iradeleri ile
• Sözleşmenin ifa edilmesiyle
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması ile
• Sözleşmenin fesih edilmesiyle

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI

Belirtmemiz gerekir ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin özel bir zamanaşımı düzenlemesi mevcut değildir. Bu sebeple TBK madde 146 uyarınca on yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Ayrıca Yargıtay kararları uyarınca zamanaşımı süresi ifa imkanının doğduğu andan itibaren başlar. Ancak ifa olanağının bulunmaması halinde zamanaşımı işlemeye başlamaz. Sözleşme yapıldıktan sonra zamanaşımı süresi içinde meydana gelen devir engelleri işleyen süreyi durdurur.

Son olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımından feragat niteliğinde olan bir bildirimin geçerliliği yoktur. Çünkü ; sözleşmelerden doğan alacaklardan ve diğer fer’i alacaklardan TBK madde 160/1 uyarınca önceden feragat edilemez.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar TMK madde 1009 uyarınca tapuya şerh edilebilmektedir. Bu şerh sonucunda nispi nitelikteki alacak hakkı 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. Yani hakkın etkisi güçlendirilecektir. Ayrıca taraflardan birinin dilekçe ile tapuya başvurarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilecektir. Son olarak bu şerhin etkisi 5 yıldır , 5 yıllık sürenin sonunda taşınmaz tapuda devir edilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar ve alacak hakkı yeniden nispi nitelikte olur.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ HAKKINDA YARGITAY KARARLARI

“Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.’’(Yarg. 14. HD. T. 13. 3. 2007, E. 2007/ 1266, K. 2007/ 2679)4

“Müdahilin temyizi üzerine yapılan inceleme sonucu Dairemize ait 05.04.2004 tarih ve 1983-2659 sayılı ilamda; A blok 1. kat 6 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından aynı zamanda müdahile de satıldığı ve müdahilinde bu dairenin adına tescili için dava açtığı mevcut dava ile derdest olan müdahil tarafından açılan da vanın birleştirilmesi gerekeceğine değinilmiştir. Bu saptamanın yapıldığı Dairemiz bozma ilamına mahkemece uyulduğundan, bozmayla yapılan saptama tarafı yararına usuli kazanılmış hak meydana getirir. Yüklenici A Blok 1. kat 6 numaralı bağımsız bölümü hem davacıya hem de müdahile sattığından ancak davacının satış senedini 17.04.1997 tarihini müdahilin dayandığı senet ise, 29.07.1997 tarihini taşıdıklarından şahsi hakların yarışması hâlinde önceki tarihli satış senedine değer tanınmalıdır. Mahkemenin bu ilke doğrultusunda davacının önceki tarihli satış senedine değer vererek çekişme konusu A bloktaki 1. kat 6 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar vermesinde bir yanılgıdan söz edilemez.”( Yarg. 14. HD. T. 19. 03. 2007, E. 2006/ 2208, K. 2007/ 2868)

…

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmaya n başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması hâlinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satış akdi ile aynî hak kazanmış olan davalı M. F. Ö.’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.”( YHGK. T.29.6.2016, E. 2014/14-1153, K. 2016/910)

“Bir sözleşmenin geçerli olması için, onun taraflara yüklediği hak ve borçların tereddüde yer vermeyecek şekilde açık, başka deyimle konusunun gereği ve yeteri kadar belirli ve sınırlı olması gerekir. Bu kural, ön sözleşmeler (sözleşme yapma vaadi) için de geçerlidir. Demek oluyor ki, ön sözleşmenin asıl sözleşmeye ilişkin unsurlar kapsaması zorunludur. Örneğin, tapulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, satış sözleşmesinin temel unsurlarından olan bedelin neden ibaret olduğu, ayrıca satışa konu olan taşınmaza ilişkin esaslı unsurların neden ibaret bulunduğu belirtilmeli, satış vaadinin kapsamı da belirli ya da belirtilebilir olmalıdır…

Sözleşme yapma vaadleri ancak, gelecekte yapılması söz konusu olan sözleşmenin neye ilişkin bulunduğu yeter derecede açıklıkla sabit bulunduğu takdirde lüzum ifade eder. Bu şar t özellikle ifaya davet davasına kendisini daha çok hissettirecektir. Eğer satış vaadi sözleşmesinden tarafların hak ve borçları yukarıda belirtilen şekilde açıklanmamış ise ve borcun yerine getirilmesi sırasında tereddüt ve çekişme söz konusu olursa, sözleşmenin konusu belli olmadığından düzenlenen belge yalnız bu yönden geçersiz olur”( Yarg. 4. HD. 21.05.1973 T. E. 12872, K. 6337)

…

“Gerçekten, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/5. maddesinde sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa gayrimenkul siciline verilen şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağına dair hüküm bulunmaktadır. Somut olayda satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği 25.1.1989 tarihinden itibaren 5 yıl geçtiği hâlde satış işlemi yapılmadığında tarafların bir uyuşmazlığı yoktur. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/5 maddesinin Tapu Sicil Tüzüğü’nün 78/4. maddesi karşısında terkin işleminin Tapu Sicil Müdürlüğü veya memurunca re’sen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu serenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir.

Tapu işlemleri uygulanmasındaki durum da böyledir. Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. maddesine dayanılarak 5 yıl geçtikten sonra satış vaadi sözleşmeninin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda serh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece de Türk Medeni Kanunun 1021 maddesi hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şerh taşınmaza sonradan malik olan ki şileri bağlar. Mahkemece önüne gelen olayın yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek bir hüküm kurulması yerine istemin somut olaya uygun düşmeyecek bazı nedenlerle reddi doğru olmamıştır. Karar bozulmalıdır”. (Yarg. 14. HD. T.9.3.2006, E. 2006/1476, K., 2006/2652)

“Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir. Hâkim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda, sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus tarafların inisiyatifine bırakılmadan, hâkim tarafından re’sen yerine getirilmiş olacaktır.” (YHGK. T. 8.11.2006, E. 2006/14–692, K. 2006/702)

…

“…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.’’ , (Yarg. 14. HD. T. 19. 06. 2013, E. 2013/ 7244, K. 2013/ 9335)

“Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. …Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Davacı, biçimine uygun olarak Noter önünde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi uyarınca kendi edimini tam olarak yerine getirdiğini, taşınmazın bedelini tamamen ödediğini belirterek satın aldığı taşınmaz payının adına tescilini istemektedir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. 06.01.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesinden davalının satış bedelini nakden ve tamamen aldığı anlaşılmaktadır.

HUMK’ nın 295/1. maddesi gereğince yetkili memurların usulünce düzenleyip onadıkları belgeler aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil niteliğinde olup, yine aynı yasanın 290. maddesi uyarınca senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı savunma olarak ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ancak senet ile ispat edilebilir. Dava konusu olayda, satış vaadi sözleşmesinde yer alan satış bedelinin tamamen ödendiğine ilişkin hükmün aksi davalı tarafından yukarıda sözü edilen yönteme uygun kanıtlanmamıştır. Mahkemece, işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken, yeri olmadığı hâlde dinlenen tanık beyanları esas alınarak davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.”( Yarg. 14. HD. T. 13. 03. 2007, E. 2007/ 1266, K. 2007/ 2679)

SIK SORULAN SORULAR

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ulaşabilir ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.