Tapuda Kardeşler Arası Hisse Devri Nasıl Yapılır? Satış, Bağış ve Miras Payı Devri (2026)
Yazı İçeriği
- İlk Adım: Taşınmaz Elbirliği mi, Paylı Mülkiyet mi?
- Yol 1: Paylı Mülkiyette Tapuda Satış Yoluyla Devir
- Yol 2: Bağış Yoluyla Devir ve Yüksek Harç Sorunu
- Yol 3: Elbirliği Mülkiyetinde Miras Payının Devri Sözleşmesi (TMK 677)
- Düşük Bedelli Satışın Muvazaa ve Vergi Riski
- Kardeşler Arasında Ön Alım Hakkı Var mı?
- Gerekli Belgeler ve Süreç
- Devir Yollarının Harç ve Şart Karşılaştırması
- Sıkça Sorulan Sorular
- Avukat Hakkında
Kısa cevap: Tapuda kardeşler arası hisse devri, taşınmaz paylı mülkiyete geçmişse Tapu Müdürlüğünde satış (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 harç) veya bağış (binde 68,31 harç) yoluyla yapılır. Taşınmaz henüz miras yoluyla elbirliği mülkiyeti hâlindeyse kardeş, tapuda kendi payını tek başına devredemez; bu durumda TMK m. 677 uyarınca mirasçılar arasında yazılı bir miras payının devri sözleşmesi yapılır ve bu sözleşmeyle tapuda tescil sağlanır. Bağış harcının yüksekliği nedeniyle uygulamada devirler çoğunlukla satış olarak yapılır; ancak gerçek bedel ödenmeyen satış, ileride diğer mirasçılar veya alacaklılar tarafından muvazaa iddiasına konu edilebilir.
İlk Adım: Taşınmaz Elbirliği mi, Paylı Mülkiyet mi?
Kardeşler arası hisse devrinin yolu, tapudaki mülkiyet türüne göre belirlenir. Miras yoluyla intikal eden taşınmaz, mirasçılar aksini kararlaştırmadıkça TMK m. 640 uyarınca elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyeti olarak tescil edilir; bu durumda paylar tapuda oranlarla gösterilmez ve hiçbir mirasçı payını tek başına tapuda devredemez. Taşınmaz paylı mülkiyete (hisseli tapuya) çevrilmişse her kardeşin payı tapuda oranla görünür ve bu pay bağımsız olarak satılabilir ya da bağışlanabilir. Bu nedenle devirden önce tapu kaydının kontrol edilmesi, izlenecek yolu belirler.
Yol 1: Paylı Mülkiyette Tapuda Satış Yoluyla Devir
Taşınmaz paylı mülkiyetteyse, devreden kardeş ile devralan kardeş Tapu Müdürlüğüne (veya Web Tapu üzerinden randevu alarak) başvurur. Gerekli belgeler: tarafların kimlikleri, tapu senedi veya ada-parsel bilgisi, belediyeden alınan rayiç değer yazısı, bina niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçesi ve zorunlu deprem sigortası. Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife uyarınca alıcı ve satıcı, beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 tapu harcı öder; beyan edilen bedel belediye rayiç değerinin altında olamaz. İşlem genellikle aynı gün tamamlanır. Harç hesabı için Tapu Harcı Hesaplama yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yol 2: Bağış Yoluyla Devir ve Yüksek Harç Sorunu
Kardeş, payını karşılıksız devretmek istiyorsa tapuda bağış işlemi yapılır. Ancak bağışta harç, satıştan çok daha yüksektir: Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 4-a bendi uyarınca bağışlanan payın rayiç değeri üzerinden binde 68,31 harç alınır. Bu nedenle uygulamada kardeşler arasındaki karşılıksız devirler, harç avantajı için çoğunlukla tapuda “satış” olarak gösterilir. Bu tercih, aşağıda açıklanan muvazaa ve vergi risklerini doğurur; ayrıca bağış, veraset ve intikal vergisine de tabidir ve devralan kardeşin bağış beyannamesi vermesi gerekir.
Yol 3: Elbirliği Mülkiyetinde Miras Payının Devri Sözleşmesi (TMK 677)
Taşınmaz henüz elbirliği hâlindeyse kardeş, tapuda payını satamaz; ancak TMK m. 677 uyarınca miras payını bir başka mirasçıya (kardeşine) devredebilir. Mirasçılar arasındaki bu sözleşme için yazılı şekil yeterlidir; noter zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı için noterde düzenlenmesi önerilir. Sözleşme mirasın açılmasından (ölümden) sonra yapılmalıdır; miras açılmadan önce yapılan pay devri sözleşmeleri TMK m. 678 uyarınca miras bırakanın katılımı veya izni olmadıkça geçersizdir. Sözleşme tapuya ibraz edildiğinde devralan kardeş, devredenin payı oranında tescil edilir. Ayrıntılar için Miras Payının Devri Sözleşmesi ve Miras Payının Kardeşe Devri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Düşük Bedelli Satışın Muvazaa ve Vergi Riski
Gerçekte bağış olan bir devrin tapuda satış gösterilmesi, iki risk doğurur. Birincisi, diğer mirasçılar veya devreden kardeşin alacaklıları, işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapunun iptalini isteyebilir; bedelin banka kanalıyla ödendiğinin ispatı bu iddiaya karşı en güçlü savunmadır. İkincisi, rayiç değerin altında beyan edilen bedel nedeniyle vergi dairesi, beyan farkı üzerinden cezalı harç ve vergi tarh edebilir. Devir, anne veya babanın ölümünden önce onların taşınmazı üzerinde yapılıyorsa ayrıca muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir.
Kardeşler Arasında Ön Alım Hakkı Var mı?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, TMK m. 732 uyarınca diğer paydaşların (kardeşlerin) ön alım (şufa) hakkı doğar ve satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yıl içinde bu hak kullanılabilir. Ancak pay bir kardeşten diğer kardeşe (yani paydaşlar arasında) devrediliyorsa ön alım hakkı işlemez; bu nedenle kardeşler arası devirlerde diğer kardeşlerin rızası veya bildirimi aranmaz.
Gerekli Belgeler ve Süreç
- Tarafların nüfus cüzdanı veya kimlik kartı ve birer vesikalık fotoğraf
- Tapu senedi veya taşınmazın ada-parsel bilgisi
- Belediyeden alınan emlak rayiç değer yazısı ve borcu yoktur belgesi
- Bina ise geçerli DASK poliçesi
- Elbirliği mülkiyetinde: veraset ilamı ve miras payının devri sözleşmesi
- Web Tapu üzerinden alınan randevu ve harç ödeme dekontu
Devir Yollarının Harç ve Şart Karşılaştırması
| Yol | Mülkiyet Şartı | Harç / Şekil |
|---|---|---|
| Tapuda satış | Paylı mülkiyet | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 |
| Tapuda bağış | Paylı mülkiyet | Binde 68,31 + bağış beyannamesi |
| Miras payının devri (TMK 677) | Elbirliği mülkiyeti | Yazılı sözleşme, noter önerilir |
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda kardeşler arası hisse devri nasıl yapılır?
Taşınmaz paylı mülkiyetteyse Tapu Müdürlüğünde satış veya bağış yoluyla; henüz elbirliği hâlindeyse TMK m. 677 uyarınca yazılı miras payının devri sözleşmesiyle yapılır ve sözleşme tapuya ibraz edilerek tescil sağlanır.
Kardeşe hisse devrinde harç ne kadardır?
Satışta alıcı ve satıcı beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20, bağışta ise rayiç değer üzerinden binde 68,31 tapu harcı ödenir; bağış ayrıca veraset ve intikal vergisine tabidir.
Kardeşe hisse devrinde diğer kardeşlerin izni gerekir mi?
Paylı mülkiyette gerekmez; paydaşlar arası devirde ön alım hakkı da işlemez. Elbirliği mülkiyetinde ise pay yalnızca mirasçılar arasında devredilebilir, üçüncü kişiye devir için tüm mirasçıların katılımı gerekir.
Kardeşe düşük bedelle satış yapmak riskli mi?
Evet. Gerçekte bağış olan devrin satış gösterilmesi, diğer mirasçılar veya alacaklılar tarafından muvazaa iddiasına ve vergi dairesi tarafından cezalı harç tarhına konu olabilir; bedelin banka kanalıyla ödenmesi bu riski azaltır.
Devri Doğru Yolla ve En Az Maliyetle Yapın
Mülkiyet türünün tespiti ve satış-bağış tercihinin harç ve muvazaa riski açısından doğru değerlendirilmesi, ileride açılabilecek davaları önler. Sürecinizi Küçükçekmece Avukat kadrosuyla birlikte yönetmek için bize ulaşabilirsiniz.
Avukat Hakkında
Av. Muhammet Sarıkaya
Avukat Muhammet Sarıkaya, 1995 yılında İstanbul’da doğmuştur. 2014 yılında başladığı Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni 2018 yılında tamamlamış, 2019 yılında avukatlık stajını bitirerek İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarasıyla kayıtlı olarak mesleğe başlamıştır.
Ceza hukuku, aile hukuku, miras hukuku, idare hukuku ve tazminat hukuku alanlarında bireysel ve kurumsal müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarını yakından takip ederek hukukun üstünlüğü ve mesleki etik ilkeleri çerçevesinde çözüm odaklı bir yaklaşım benimser.
Avukat Doğrulama: Av. Muhammet Sarıkaya, İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarası ile kayıtlıdır. Avukat baro doğrulaması için tıklayın.
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640, 677, 678 ve 732. maddeleri ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarife esas alınarak hazırlanmıştır.