TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu iptal ve tescil davası ; taşınmazın tapu kütüğündeki yolsuz tescilin iptali ile gerçek malikin tapuya tescili talebi ile açılan davadır. Yolsuz tescilin anlamı tapuya tescilin yasaya ya da usule aykırı veya gerçeğe aykırı biçimde yapılmasıdır. Bu noktada yolsuz tescilin iptali ve gerçek malikin tapuya tescili için ; tapu iptal ve tescil davası açılacaktır.

Tapu iptal ve tescil davasıyla koruma altına alınan hukuki değer kişinin mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı ayni haklar arasında en kuvvetli olandır. Bu hak Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile de tanınmıştır. Anlaşmaya taraf ülkelere ; mülkiyet hakkını koruyacak etkili hukuki mekanizmalar oluşturması konusunda telkinde bulunmuştur. Bu doğrultuda Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkını korumak için ortaya konan mekanizmalardan en mühimi ; gerçek malike tanınan tapu iptal ve tescil davası açma hakkıdır.

İlgili yazılarımız;

• TESCİLE ZORLAMA DAVASI (FERAĞA İCBAR DAVASI) NEDİR ?
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI
• KAMULAŞTIRMA NEDİR ?
• AİLE KONUTU ŞERHİ

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİME YÖNELTİLİR?

Tapu iptal ve tescil davası tapuda adına yolsuz tescil olan kişiye karşı yöneltilecektir. Yani farklı bir söyleyişle tapuda malik görünen kişiye karşı bu dava açılmaktadır. Eğer tapuda malik görünen kişi ölmüş ise bu durumda ; taşınmazın mülkiyeti mirasçılarına intikal edeceğinden dava da mirasçılarına karşı açılacaktır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle bir taşınmaza malik olduğunu iddia eden kimse de ; bu davayı ikame edebilecektir. Çünkü tapu kaydı fiili duruma göre yolsuz kabul edilecektir. Fakat ikame edilecek tescil davası ;Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da varsa kütükte malik görünen şahsın mirasçılarına karşı açılacaktır.

Bu noktada belirtmemiz gerekir ki taşınmazın tapu kaydına şerh konulmuş sınırlı ayni hak veya şahsi haklar varsa ; davacı bunların da iptalini talep ediyorsa açacağı davada bu hak sahiplerini de hasım göstermesi gerekir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Taşınmaz üzerindeki ayni haklarda değişikliğe sebep olacak davalar ; taşınmazın aynına ilişkin davalar olarak isimlendirilmekte ve bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Tapu iptal ve tescil davası da taşınmazın aynına ilişkin davlardandır. Zira direkt olarak taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı üzerinde değişikliğe sebep olmaktadır.

Bu davaya bakmakla görevli mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda genel görevli mahkeme olarak belirtilen ; Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

Tescil davasına açmak üzere hazırlanan dava dilekçesinde ;

• Taşınmazın arazi bilgilerine yer verilmelidir.
• Taşınmaza ait tescilin hangi nedenle yolsuz olduğu detaylı bir şekilde açıklanmalıdır.
• Yolsuz tescile ait tüm bilgi ve belgeler dava dilekçesi ekine eklenmelidir.
• Hangi hususlarda tanık dinletileceği de belirtilmelidir.
• Aynı zamanda davacının taşınmazın gerçek malik olduğuna dair ; tüm bilgi ve belgeler de davanın uzayıp sürüncemede kalmaması için dilekçe ekinde sunulmalıdır.

Tapuda malik görünen yani davalı tescilin yolsuz olmadığını iddia ediyor ise ; buna ilişkin kayıt ve belgeleri muhakkak davaya cevap dilekçesi ekinde sunmalıdır. Her iki taraf da yani hem davalı hem davacı taraf dilekçelerin hazırlanması teknik bir husus olduğundan ; kesinlikle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım almalıdır. Çünkü küçük bir hata telafisi imkansız zararlara neden vermektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE,

DAVACI : Ad, Soyad, TC, Adres

VEKİLİ :

DAVALI : Ad, Soyad, Adres, TC

KONU : Tapu iptal ve tescil talebine ilişkin dava dilekçemizdir.

DAVA DEĞERİ : (Tescilinin iptali istenen taşınmazın değeri yazılmalıdır )

AÇIKLAMALAR

.. İli, … İlçesi , … Mahallesi … Ada, … Parselde bulunan taşınmazın davalı adına yapılan tapudaki tescili yolsuzdur. (Bu kısımda yolsuz tescilin sebepleri açıklanmalıdır. Bunun yanında davacının gerçek malik olduğuna ilişkin iddia ve dayanak bilgi belgeler ayrıntılı eşkilde açıklanmalıdır)

İHTİYADİ TEDBİR TALEBİMİZ MEVCUTTUR.

Açılan dava süresi içinde taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere devrini engellemek ve mülkiyet hakkımızı korumak için ihtiyadi tedbir talep etmekteyiz. .. İli, … İlçesi , … Mahallesi … Ada, … Parselde bulunan taşınmaz üzerinde tensip kararı ile birlikte 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ihtiyadi tedbir kararı verilmesini talep ederiz.

HUKUKİ SEBEPLER : TMK, HMK, TBK ve ilgili diğer mevzuat

DELİLLER : (Bu kısımda tapu kaydının yolsuzluğuna ve davacının gerek malik olduğuna ilişkin tüm belgelere yer vermeli ve dilekçe ekinde sunulmalıdır) Tanık, bilirkişi, yemin, isticvap …

NETİCE VE TALEP : .. İli, … İlçesi , … Mahallesi … Ada, … Parselde bulunan taşınmaz üzerindeki tapu kaydının yolsuz olması sebebiyle ;

1. Öncelikle taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere devrini engellemek amacıyla ; ihtiyadi tedbir kararı verilmesini ve bu kararın tapuya şerhine,
2. Yolsuz tescilin iptaline,
3. Taşınmazın müvekkilim adına tesciline,
4. Davamızın kabulüne vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten ve saygıyla arz ve talep ederiz. ../../20..

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ WORD

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NASIL AÇILIR ?

YOLSUZ TESCİL NEDİR ?

Yukarıda da ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere ; tapu iptal ve tescil davasının ana sebebi tapudaki kaydın yolsuz olmasıdır. Yolsuz tescil / kayıt derken kastedilen tapudaki tescilin gerçeği yansıtmaması halidir. Örneğin taşınmaz aslında A ‘ya aittir ancak tapuda malik B görünüyorsa ; bu durumda tapudaki tescilin yolsuz olduğu kabul edilecektir.

Tapuda yolsuz bir tescil kaydının olması halinde ; gerçek malik bu yolsuz tescilin iptalini ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açar. İşte bu dava yazımızın konusu olana tapu iptal ve tescil davasıdır. Aşağıda uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebepleri açıklanacaktır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Muvazaa tarafların, üçüncü kişileri aldatmak için gerçek iradeleri ile bağdaşmayan görünüşte geçerli olmasına karşın ; gerçekte bir hüküm ifade etmeyen bir sözleşme yapmaları hususunda anlaşmalarıdır. Muvazaanın mutlak ve nispi muvazaa olmak üzere iki türü bulunmaktadır. Mutlak muvazaada kişiler ; aralarında hiçbir işlem bulunmamasına rağmen üçüncü kişilere işlem yapmış gibi görünmek amacıyla işlem yaparlar. Nispi muvazaa ise tarafların bir görünüşte işlem bir de gizli işlem yapması ile ortaya çıkar. Yani taraflar üçüncü kişilere karşı göstermek için bir işlem yaparlar. Ancak bu işlemin arka planında kendi aralarında geçerli olacak bir işlem daha yaparlar. Nispi muvazaanın en tipik örneği üçüncü kişilere satış olarak gösterilen bağışlamalardır.

Tarafların gerçek iradeleri ile bağdaşmayan görünüşteki işlem ; mutlak ve nispi muvazaa hallerinin her ikisinde de hükümsüzdür. Nispi muvazaada tarafların gerçek iradelerini yansıtan gizli işlem ise şekil şartına aykırı olması sebebiyle geçersizdir.

Muris muvazaası ise bir kişinin mirasçılarından mal kaçırmak gayesi ile başkalarına yaptığı karşılıksız kazandırmaları ; satış veya ölünce kadar bakma anlaşması olarak göstermesidir. Burada yapılmak istenen saklı pay sahibi mirasçılarının ileride açmaları muhtemel tenkis davasının önüne geçebilmektir. Uygulamada muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davaları ; muvazaadan doğan hak kayıplarını gidermek için başvurulan etkin hukuki yolların başında gelmektedir. Olay murisin, terekeye dahil olması gereken taşınmazını mirastan mal kaçırmak gayesi ile çoğu zaman bir mirasçısına veya üçüncü bir kişiye bağışlaması ; fakat bu durumu üçüncü kişilere satışmış gibi göstermesi şeklinde ortaya çıkar. Bu keyfiyeti öğrenen ve hakları halel gören diğer mirasçılar muris muvazaası nedeni ile işlemin geçersiz ; yani tapudaki tescilin yolsuz olduğunu iddia ile yapılan tapu kaydının iptalini talep eder.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi uyarınca eşler birbirleri ile veya üçüncü kişiler ile hukuki işlem yapmakta özgürdür. Kural hukuki işlem özgürlüğü olmakla beraber ; kanun bazı durumlarda eşlerin yapacağı hukuki işlemleri diğer eşin rızasına bağlı kılmıştır. Bunun en mühim örneği ise aile konutu ile ilgili işlemlerdir. Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri diğer eşin rızası bulunmadan aile konutu ile alakalı kira akdini feshedemez, aile konutunu devredemez ya da aile konutu üzerindeki ayni hakları sınırlayacak işlemler yapamaz. Görüldüğü gibi aile konutu hakkındaki işlemlerde her iki eşin de rızası gerekmektedir.

Aile konutu şerhi taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına işbu taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin bir kayıttır. Bu kayıt asıl amacı malik olmayan eşin rızası olmaksızın satılan bir taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetinin korunmamasını sağlamaktır. Yani malik olmayan eş satış işlemine razı olmadığı sebebiyle tapu iptal ve tescil davasını taşınmazı satın alan kişiye karşı açabilecektir.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Kişilerin yaptığı hukuki işlemlerin geçerli sonuç doğurabilmesi için ehliyetli olmaları elzemdir . Zira Türk Medeni Kanunu’nun 9. maddesi “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir.” belirterek bu genel kuralı yasalaştırmıştır. Bu sebeple bir kimsenin tapuda satış işlemi yapabilmesi için fiil ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip olması şarttır. Ayırt etme gücünden anlaşılması gereken kişinin yaptığı iş ve eylemlerin anlam ve neticelerini kavrayabilme yeteneğine sahip olmasıdır. Kişi 18 yaşından küçükse ya da akıl zayıflığı varsa ya da sarhoşsa, yaptığı iş ve fiillerin neticelerini idrak edemeyeceğinden ehliyetsizlik nedeniyle yaptığı işlem geçersiz olacaktır. Eğer bu sayılanlar ve benzeri durumlarda kişi ehliyetsiz durumdayken tapuda satış işlemi yaparsa bu işlem de geçersiz olacağından kütüğe yapılan tescil de yolsuz olacaktır. Bu halde tapu kaydının gerçeği yansıtması için iptal ve tescil davası açılması gerekecektir.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Ve Tapu İptal Ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımını düzenlemiştir. Maddede aynen ;

Olağanüstü zamanaşımı
Madde 713-

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) (1) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Madde metninin açık lafzından da anlaşılacağı gibi;

• tapu kaydı olmayan yahut
• tapu kaydı olmasına rağmen maliki anlaşılmayan,
• okunmayan veya
• maliki hakkında 20 yıl evvel gaiplik kararı verilmiş taşınmazı
• 20 yıl süresince davasız aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi ,
• açacağı tapu iptal ve tescil davası ile gayrimenkulün maliki olduğunun tapu sayfasında işlenmesini talep edebilecektir.

Yetkisiz Vekilin Yaptığı Tapu İşlemi Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Sahte vekaletname ile ya da vekilin yetkisini aşmak suretiyle asilin iradesine aykırı bir şekilde yaptığı tapu devir işlemleri ile ilgili tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken nokta vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin vekilin yetki sınırına dair bilgi sahibi olup olmadığıdır. Çünkü üçüncü kişi iyi niyetliyse dolayısıyla vekilin yetkisiz olduğunu bilmiyor ise ve bilebilecek durumda da değilse iyi niyetli üçüncü kişiye bu davanın yöneltilmesi mümkün değildir. Bu durum artık vekil ile asil arasındaki farklı bir davya konu teşkil edecektir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA AVUKAT ZORUNLU MUDUR ?

Hayır, tapu iptal ve tescil davalarında avukat ile temsil zorunlu değildir. Ancak tapu iptal ve tescil davasının teknik ve hukuki bilgi gerektiren bir dava olması sebebiyle bu alanda uzman avukatlarla çalışılması olası hak kayıplarının önüne geçmek için oldukça önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davaları, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önemli konulardan biridir. Bu davalar, taşınmaz malların mülkiyetinin tespiti, tapu kaydının düzeltilmesi veya tapu kaydının iptali ve yeniden tescili için açılan davalardır. Sarıkaya Karay Hukuk Bürosu, bu alanda uzman avukatlarıyla müvekkillerine kaliteli hizmet sunmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davaları, özellikle taşınmaz malların satışı veya miras yoluyla devri sırasında ortaya çıkabilecek hukuki problemler nedeniyle sıklıkla açılmaktadır. Bu davalar, tapu kaydında yanlışlık veya eksikliklerin olması durumunda açılabilmektedir. Örneğin, tapu kaydında bir başkasına ait bir malın size ait olduğu gösteriliyorsa veya tapu kaydı tamamen yoksa, tapu iptal ve tescil davası açmak gerekebilecektir.

Tapu iptal ve tescil davaları, uzun bir mahkeme süreci içerir. Bu süreçte, avukatlar müvekkillerine hukuki danışmanlık yapar, gerektiğinde tapu kaydının düzeltilmesi veya tapu kaydının iptali ve yeniden tescili için gerekli belgeleri hazırlar. Davanın başarılı olması durumunda, mahkeme kararıyla tapu kaydı düzeltilecektir veya iptal edilecektir ve yeniden tescil edilecektir.

Sarıkaya Karay Hukuk Bürosu, müvekkillerinin haklarını korumak için gerekli hukuki adımları atmakta ve davaları en iyi şekilde sonuçlandırmak için mücadele etmektedir. Büro, müvekkillerine davanın her aşamasında bilgilendirme yaparak, müvekkillerinin davayı daha iyi anlamalarını sağlamaktadır.

Sonuç olarak, Sarıkaya Karay Hukuk Bürosu, tapu iptal ve tescil davaları konusunda uzman avukatlarıyla müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Taşınmaz mal sahiplerinin, tapu kayıtlarının doğruluğunu sağlamak için bu tür davalarda uzman avukatlardan yardım almaları önerilmektedir.

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ulaşabilir ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz. 

SIK SORULAN SORULAR