TAHLİYE DAVASI

Kira sözleşmesi, bir tarafın maliki olduğu eşyanın kullanımını ve yararlanma hakkını diğer tarafa bıraktığı ; diğer tarafın da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir. Uygulamada sıkça karşımıza çıkan kira sözleşmesi taşınır veya taşınmaz tüm eşyalar için düzenlenebilecektir. Bu yazımızda kira sözleşmesinin özelliklerinden ziyade bu sözleşmenin sona erme yollarından ; Türk Borçlar Kanunu‘nda konut ve çatılı işyeri kiralarının tahliye davası yoluyla sona erdirilmesi açıklanacaktır. Bu yazımızda tahliye davası şartları, kiracı tahliye davası masrafları, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, tahliye davası açma süresi, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası gibi başlıklar detaylı şekilde açıklanacaktır.

Tahliye davası konusu oldukça teknik ve ayrıntılı bir konu olduğundan yazımızın dikkatle okunmasını önermekteyiz. Bunun yanı sıra dava sürecinde mutlaka bir avukattan hukuki destek alınmasını olası hak kayıplarının önüne geçmek adına tavsiye ederiz.

KİRACI TAHLİYE DAVASI NEDİR ?

Yukarıda da belirtildiği üzere kiracı tahliye davası kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Kiracı tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesinin düzenlendiği 350. maddesi ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Kanun sistematiğinde ilk olarak kiracı tahliye davasının sebepleri sayılmış ; sonrasında ise davaya ilişkin diğer özelliklere yer verilmiştir.

Kiracı tahliye davası kira sözleşmesini sona erdiren bir davadır. Kira sözleşmesi uyarınca o eşyayı kullanan ve eşyadan yararlanan kimsesin kullanma ve yararlanma haline son verilmek amaçlanmaktadır. Eğer taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmaksızın başkasına ait eşyanın kullanılması hali söz konusu ise burada bu kullanma haline son vermek için kiracı tahliye davası açılamaz. Zira arada bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Bu durumda bu dava ecrimisil haksız işgal tazminatı davasıdır. Bu konuya ilişkin yazımıza ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz.

Kanun koyucu tahliye davasının açılabilmesi için birtakım sebepler saymıştır. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki alt başlık halinde incelenecektir. Açılan kiracı tahliye davasında bu sebeplerin varlığı ortaya konursa kira sözleşmesi mahkeme kararı ile sona erecektir.

TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

Yukarıda da belirttiğimiz üzere tahliye davası şartları kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılmaktadır. Aşağıda ayrıntılı şekilde sayılacak olan tahliye davası şartları kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Aşağıda ilk olarak kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliyede davası şartları sonrasında ise kiracıdan kaynaklanan tahliye davası şartları ayrıntılı olarak sayılmıştır.

A) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

1.İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiraya verenden kaynaklı sebeplerle tahliye davasını düzenlemektedir. Bu maddedeki fıkralarda hangi sebeple tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. İlk düzenlenen tahliye davası sebebi “gereksinim hali”dir. Uygulamada bilinen adı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şeklindedir. Burada kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanan taşınmazı ihtiyaç sebebiyle kullanma gereği doğması halinde bu davanın açılabileceği düzenlenmiştir. Peki kimlerin ihtiyacı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir ?

• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Alt soyu,
• Üst soyu,
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimseler.

Yukarıda sayılan kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması halinde kiralanan taşınmazın (konut veya işyeri) tahliyesi talep edilebilecektir. Ancak bu noktada belirtmemiz gerekir ki bu ihtiyacın samimi, gerekli ve zorunlu olması gerekir. Bu kriterler her somut olay için ayrı ayrı değerlendirilecektir. Örneğin kiraya verenin aynı bölgede başka taşınmazları olması ihtiyacın başka türlü de giderilebileceğini dolayısıyla zorunlu olmadığını gösterir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilecektir.

Belirtmemiz gerekir ki uygulamada kimi zaman ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldıktan ve kiracı tahliye edildikten sonra kiralanan taşınmazın ihtiyacı olan kişiler tarafından kullanılmadığı görülmektedir. Burada kiraya veren başka saiklerle kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlamış ancak bunu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası olarak göstermiştir. Bu durumun tahliye edilen kiracı tarafın tespit edilmesi halinde ; kiracı açacağı bir dava ile kiraya verenden tazminat talep edebilecektir.

2.ONARIM NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kanunda sayılan kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinden ikincisi onarım nedeniyle kiralananın tahliyesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla;

• esaslı onarımı,
• genişletilmesi,
• değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler yapılırken kiralananın kullanımı imkansız ise ; kiraya veren kiralananın bu sebeple tahliyesini talep edebilecektir.

Görüldüğü üzere kanun koyucu kiralanın tadilata girmesi ve kullanımının imkansız olması halinde kiraya verene kiracıyı tahliye hakkı vermiştir. Ancak burada belirtmemiz gerekir ki bu tadilatın kanunda da açıkça belirtildiği üzere kiralanan taşınmazın inşası veya imarı amacıyla olması gerekmektedir. Burada taşınmazın yeniden inşasından kasıt, yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Taşınmazın imarı amacıyla yapılan değişikliklerde ise taşınmazın tamamen yıkılması söz konusu olmayıp belli kısımlarının esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi söz konusu olur. Belirtmemiz gerekir ki taşınmazın yeniden inşasında zaten kullanımı imkansız hale gelmektedir. Bunun yanında taşınmazın diğer onarımında ise yapılacak değişikliğin esaslı olması ve taşınmazı kullanılmaz hale getirmesi gerekir. Basit bir tadilat işlemi için kiracının tahliyesi sağlanamaz. Bu tadilatın esaslı olması son derece önemlidir.

Taşınmazın tadilatı nedeniyle açılan tahliye davalarında mahkemeye yapılacak tadilat veya yeniden inşaya ilişkin imar hukukuna uygun olarak düzenlenmiş plan ve projenin sunulması gerekir. Bu plan ve projeye göre yapılan tadilatın esaslı olup olmadığı da tespit edilecektir.

Taşınmazın tadilat nedeniyle tahliye edildiği hallerde ; taşınmaz eski hali ile başka bir kiracıya 3 yıl boyunca kiraya verilemez. Eğer 3 yıl içinde taşınmaz eksi haliyle yani herhangi bir esaslı değişiklik yapılmadan başka birine kiraya verildiyse burada kiraya verenin tazminat ödeme yükümlülüğü ortaya çıkar.

Son olarak bu hususta belirtmemiz gerekir ki taşınmazın yeniden inşası veya tamiri tamamlandıktan sonra ; taşınmazın yeni haliyle kiraya verilmesi halinde eski kiracı öncelik hakkına sahiptir. Yani taşınmaz yeni haliyle yeni kira bedeli üzerinden kiraya verilmek istendiğinde ; kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirim yaparak kiralananı tekrar kiralayıp kiralamayacağını soracaktır. Eğer eski kiracı 1 ay içinde yenilenen taşınmazı kiralamazsa kiraya veren bir başkasına taşınmazı kiralayacaktır.

TAHLİYE DAVASI SÜRESİ

Kiraya veren, yukarıda kendisinden kaynaklanan sebeplerle kiralananın tahliyesini belli sürelere uymak kaydıyla sağlayabilir. Buna göre tahliye davası açma süresi ; belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılması ile sağlanır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ; kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak ; belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. (Tahliye davası açma süresi)

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesini düzenlemiştir. Buna göre kiralanan taşınmazı sonrada satın alan kişi ; taşınmazın kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla görevli olduğu kişilerin kullanması gerektiğini ; kiracıya taşınmazı satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bu durumu yazılı olarak bildirmek ve 6 ay içinde de tahliye davasını açmak kaydıyla; kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Bunun yanında yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi hakkını; sözleşmenin bitiminden başlayarak açacağı gereksinim nedeniyle tahliye davası ile de kullanabilir.

Uygulamada yeni ev sahibin kiracıyı tahliyesi konusu sıkça karşımıza çıkmaktadır. Özellikle bazı kötü niyetli kimseler gereksinim hali olmamasına rağmen ; kiracıları çıkarmakta ve başka birine daha yüksek bedel üzerinden taşınmazı kiralamaktadır. Ancak yukarıda kiraya verenin ihtiyaç halinde taşınmazı tahliyesi başlığı altında anlatılan yaptırımlar burada da geçerlidir. Eğer ihtiyaç sahibi olarak gösterilen kimse tarafından kullanılmazsa ; tahliye edilen kiracının tazminat talep etme hakkı söz konusudur.

B) KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI

Yukarıda kiraya verenden kaynaklanan tahliye davası sebepleri ayrıntılı şekilde anlatılmıştır. Yazımızın bu kısmında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası üzerinde durulacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kiracıdan kaynaklanan sebepleri düzenlemektedir. Temel olarak üç başlık halinde incelenecek bu sebepler dışında ; uygulamada sıkça sorulan diğer sebeplerin de bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilemeyeceği hususu üzerinde durulacaktır.

1.TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası sebeplerinin düzenlendiği ; TBK’nın 352. maddesinin ilk fıkrası tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasını düzenlemiştir. Her ne kadar kanunun ilgili fıkrasında tahliye taahhütnamesi direkt olarak geçmese de ; tanımlanan durumun uygulamadaki adı budur. Buna göre eğer kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ; bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren kiralanın tahliyesini dava veya icra yoluyla sağlayabilir. Kiraya veren dava veya icra yoluna ; kiracının taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde başvurabilir.

Tahliye taahhütnamesi imzalanması özellikle işyeri kiralarında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Eğer böyle bir taahhütname imzalanmışsa kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmalıdır. Şartlarda anlaşıldığı takdirde pek tabi kira sözleşmesinin devamı sağlanabilecektir.

2. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Yukarıda da belirttiğimiz üzere kira sözleşmeleri bir tarafın mülkiyetindeki eşyanın kullanma ve yararlanma hakkını karşı tarafa bıraktığı ; diğer tarafın ise bu kullanma ve yararlanma karşılığında belli bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Burada sözleşmenin ana edimlerinden biri kiracının kullanma ve yararlanma karşılığındaki bedeli ödemesidir. Kiracının ana edimlerden biri olan belirlenen bedeli ödememesi ; kanun koyucu tarafından tahliye davasının bir sebebi olarak düzenlenmiştir. Uygulamada kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası olarak da bilinen bu davanın birtakım şartları vardır. Yani tek başına kira bedelinin ödenmemesi tahliye davası için yeterli değildir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıda maddeler halinde sayılan şartların sağlanmış olması gerekmektedir.

• Bir yıldan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
• Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,
• Kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtarda bulunulmuşsa,
• Kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir

Burada kiracının, bir yılda kısa süreli kira sözleşmeleri için kira süresi içinde ; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde kira bedelini ödememesi hali söz konusudur. Kira bedelini ödemeyen kiracıya bu bedeli ödemediği için kiraya veren tarafından ihtar çekilmektedir. Ancak kanun koyucu bu ihtarın;

• yazılı,
• haklı ve
• iki tane olması gerektiğini belirtmiştir.

Burada haklı olmaktan kasıt yukarıda belirtilen sürelerde kira bedelinin ödenmemiş olmasıdır. Bu durumda çekilen ihtar haklıdır. Bunun yanında ihtarda mutlaka ödenmeyen kira bedelinin hangi döneme ait olduğu ve bu bedelin ödenmesi gerektiği belirtilmelidir. Kanun koyucu bir haklı ihtarı yeterli görmemiş kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası için ikinci haklı ihtarı aramıştır. Bu noktada belirtmemiz gerekir ki kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir.

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş çektiği bir ihtarla kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu kiraya verene bildirmişse ; yukarıda açıklanan iki haklı ihtarın her iki eşe de gönderilmesi gerekmektedir. Zira sözleşmeye taraf olmayan eş taşınmazın aile konutu olduğunu bildirmekle kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir.

3.KİRACININ VEYA EŞNİNİN AYNI BÖLGEDE EVİNİN OLMASI

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davasında kanun koyucunun son düzenlediği sebep ; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazla aynı bölgede bir evinin olması halidir. Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ; kiraya veren ise bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmiyorsa durumu öğrenen kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde kira sözleşmesini tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ

Yukarıda kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye davası açma süresi belirtilmiştir. Buna göre ; belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılması ile sağlanır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise; kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak; belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi dava süresinin uzaması halini düzenlemiştir. Buna göre kiraya veren davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmişse dava açma süresi yukarıdaki sürelere ilaveten bir kira yılı uzar.

TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkemede ise birden çok yer mahkemesi yetkilidir. Tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecektir.

TAHLİYE KARARININ İCRASI

Dava sonuçlandıktan sonra verilen tahliye kararının icrası için kararın ilamlı icra takibine konu edilmesi gerekir. İlamlı icra takibi yoluyla tahliye kararının icrası sağlanacaktır.

KİRACI TAHLİYE DAVASI MASRAFLARI

Uygulamada tarafımıza en sık yöneltilen sorulardan biri de kiracı tahliye davası masrafları ne kadardır sorusudur. Öncelikle belirtmemiz gerekir ki davaya ilişkin harç ve masraflar her sene güncellenmektedir. Dolayısıyla sabit bir rakam ifade etmek hatalı olacaktır. Ancak dava açılmadan evvel o günkü düzenlemeye göre kiracı tahliye davası masraflarını avukatınızdan öğrenebilirsiniz. Belirtmemiz gerekir ki kiracı tahliye davası masrafları dava açılırken davacı tarafından ödenecektir. Davanın kazanılması halinde bu kiracı tahliye davası masrafları karşı taraftan talep edilebilecektir.

SIK SORULAN SORULAR