ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI)

Şufa önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bir haktır. Bu hak, malikin bir gayrimenkulu satması durumunda, bu gayrimenkulu almak isteyen diğer bir kişinin, satış bedelinin aynısını ödeyerek öncelikli olarak satın alma hakkı olduğunu ifade eder. Öncelikle şufa hakkı (önalım) paylı mülkiyet halinde payların üçüncü bir kişiye satılması halinde paydaşlara öncelikli alım hakkını tanıyan bir hukuki kurumdur.

PAYLI MÜLKİYET NEDİR ?

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

KAT MÜLKİYETİ NEDİR? NASIL KURULUR?

MİRASÇILIKTAN ÇIKARMA

MİRAS PAYININ DEVRİ

ŞUFA HAKKI NEDİR?

Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi tarafından düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, paydaşların paydaşlıktaki paylarından biri tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satıldığında, kalan paydaşlar önalım hakkını kullanarak satılan payı öncelikli olarak satın alabilirler. Bu önalım hakkı, paydaşların arasındaki mevcut düzenin değişmesini önlemek için tasarlanmıştır.

Önalım hakkı, satın alma hakkı anlamına gelir.Türk Medeni Kanunu’nun 733-736. maddelerinde belirtilen koşullara göre kullanılabilmektedir. Ayrıca, önalım hakkı sadece paydaşların kendileri tarafından kullanılabilir.

Şufa hakkı, paydaşların arasındaki mevcut düzenin değişmesini önlemek için tasarlanmıştır. Böylece, önalım hakkı sayesinde paydaşlar, paylaşım anlaşmasını ve mülkiyetlerini koruyabilirler. Ancak, önalım hakkının kullanımı için belli koşulların yerine getirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Sonuç olarak, şufa hakkı ve önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732-736. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu haklar, paydaşların arasındaki mevcut düzenin değişmemesi ve paylaşım anlaşmasının korunması için önemlidir. Ancak, önalım hakkının kullanımı için belli koşulların yerine getirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

ŞUFA HAKKI KULLANILMA ŞARTLARI

Şufa (önalım) hakkı paylı mülkiyetin tesisi ile ortaya çıkar. Bir paydaşın payını kısmen ya da tamamen üçüncü kişiye satması durumunda kullanılabilmekte olur. Yukarıda da vurgulandığı üzere kanunun amacı paylı mülkiyet durumundaki taşınmaz üzerinde bulunan mevcut ahengin bozulmadan devamını sağlamaktır. Zira payın üçüncü bir kişiye devri halinde eski paydaşlar ile yeni malik arasında birçok anlaşmazlığın çıkması kuvvetle muhtemeldir.

Kanun, bu hakkın kullanılmasını birtakım koşullara bağlı kılmıştır. Önalım hakkının kullanılma şartları aşağıda ayrıntılı şekilde sayılmıştır:

• Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Paylı Mülkiyete Konu Bir Taşınmaz Olmalıdır
• Şufa Hakkı Sadece Diğer Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
• Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Taşınmaz Fiilen Taksim Edilmiş Olmamalıdır

1- Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Paylı Mülkiyete Konu Bir Taşınmaz Olmalıdır.

Bu ifadede, “şufa hakkı”nın ne olduğu ve hangi koşullarda kullanılabileceği açıklanmaktadır. Şufa hakkı, bir taşınmazın birden çok kişiye ait paylı mülkiyetinde diğer paydaşların, birinin kendi payını satması durumunda, o payı satın almak için sahip oldukları haktır.

Ancak, bu hak sadece paylı mülkiyet ile birden çok kişinin malik olduğu taşınmazlarda kullanılabilmektedir. Örneğin, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile malik olunan taşınmazlarda bu hak kullanılamaz. Bu, uygulamada hatalı bir şekilde söylendiği takdirde tamamen yanlış bir bilgidir.

Taşınmazın özelliği ise önemli değildir. Bir arsa veya ev olabilecektir. Fakat önemli olan husus paylı mülkiyet ile taşınmaza birden çok kişinin malik olmasıdır. Bu koşulların sağlandığı durumlarda, şufa hakkı kullanılabilmektedir.

2- Şufa Hakkı Sadece Paydaşlar Tarafından Kullanılabilmektedir.

Kanun şufa hakkını sadece paydaşlara tanımıştır. Üçüncü bir kişinin şufa hakkını kullanması imkan dahilinde değildir. Taşınmaz üzerinde alacak hakkı veya sınırlı ayni hak bulunan kişilerin de şufa hakkı sahibi de olduğu kabul edilemez. Şufa hakkı paydaşlara özgü olarak düzenlenmiştir.

3- Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Taşınmaz Fiilen Taksim Edilmiş Olmaması Gerekmektedir.

Uygulamada görülmektedir ki ; paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşların taşınmazın hangi kısmını kullanacakları ; ya bir anlaşma ile belirlenmiştir veya fiilen bir paylaştırma yapılmıştır. İşte bu gibi hallerde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda şufa hakkı kullanılamayacaktır. Zira şuf’a hakkının düzenlenme amacını yukarıda belirtmiştir. Paydaşlar arasında mevcut düzenin devamını sağlamak asıl amaçtır. Ancak zaten hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı hususu belliyse burada ortak hareket etme zorunluluğu minimuma indirilmiştir. Dolayısıyla bir payın üçüncü bir kişiye satılması mevcut düzeni çok da etkilemeyecektir O halde şufa hakkına gerek kalmayacaktır.

Şufa hakkı için taşınmazda anlaşma ile veya fiilen taksim söz konusu olmalıdır.

SÖZLEŞME İLE KURULAN ŞUFA HAKKI

Bir sözleşme ile de herhangi birine taşınmaz üzerinde önalım hakkı tanınabilecektir. Bu anlaşmanın geçerli olması ve üçüncü kişileri bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Zira yalnızca taraflar arasında yapılmış bir sözleşmeden üçüncü kişilerin haberdar olması beklenemez. Böyle bir durumda bu hakkın üçüncü kişiye karşı öne sürülebilmesi, kullanılabilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir.

ŞUFA HAKKININ MUHATAPI KİMDİR ?

Şuf’a hakkı , paylı mülkiyet halinde payını üçüncü kişiye devreden paydaşa karşı değil payı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilmektedir. Uygulamada hatalı şekilde önalım hakkı payını satan paydaşa karşı ileri sürülmektedir. Fakat kanunun açık hükmüne göre şuf’a hakkı payı satan alan üçüncü kişiye yöneltilmelidir.

Dikkat çekmemiz gereken diğer bir husus önalım hakkı sadece payın üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabilmektedir. Payın diğer bir paydaşa devri durumunda önalım hakkının kullanılması söz konusu olmayacaktır.

Kısaca ;

• Şufa önalım hakkı payı satan paydaşa karşı öne sürülemez.
• Bu hak payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilmektedir.

ŞUFA HAKKINDA BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ

TMK’ nın 733. maddesi “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” şeklinde hükmünü içerir. Bu sebeple alıcı ; paylı mülkiyetten pay satın aldığını diğer paydaşlara noter yoluyla bildirmek zorundadır. Bu bildirimin usulü kanun tarafında şekil şartına bağlı tutulmuş olup bildirimin noter kanalıyla yapılması gerekmektedir.

ŞUFA HAKKININ KULLANIM SÜRESİ

Bu hakkın kullanımını kanun bir süreye bağlı kılmıştır.

• Bu hüküm uyarınca kendilerine noter yoluyla bildirimde bulunulan paydaşların üç ay içinde önalım haklarını kullanması gerekir.
• Kendilerine noter kanalıyla satış bildirimi yapılmamışsa satış tarihinden itibaren iki yıl içinde şufa hakkını kullanılmalıdır.

ŞUFA HAKKI NASIL KULLANILIR ?

ŞUFA DAVASI GÖREVLİ MAHKEME

Yukarıda da belirttiğimiz üzere önalım hakkı dava yolu ile kullanılmaktadır. Bu dava genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

ŞUFA DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİN,

DAVACI : (Ad-Soyad, TC kimlik numarası , adres)

VEKİLİ :

DAVALI : Ad-Soyad, TC kimlik numarası , adres)

KONU : Şufa (önalım) davasıdır.

DAVA DEĞER : 100.000-TL (örnek)

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkilimiz , … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada , … Parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 1/3 oranında hissedardır. Bilgileri yazılı taşınmaz paylı mülkiyete tabi olup diğer iki paydaş … ve … ‘dır.
2. Taşınmaz üzerinde fiili taksim yahut anlaşmaya dayalı bir paylaşma söz konusu değildir. Müvekkilimiz … isimli paydaşın payını davalıya 100.00-TL karşılığında sattığını harici olarak öğrenmiştir. Sayın Mahkeme’nin de malumu olduğu üzere paylı mülkiyet halinde paydaşlar biri payını bir üçüncü kişiye satarsa bu satışı payı satın alan kişinin diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirmesi gerekmektedir. Ancak bu süreçte müvekkilime bu hususta bir bildirim yapılmamıştır.
3. Tamamen harici kanallardan satışı öğrenen müvekkilim Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ve devamındaki maddeler ile kendisine tanınan önalım hakkını kullanmak istemektedir.
4. Müvekkilim alıcının ödemiş olduğu 100.000-TL ‘yi ödeyerek satılan payı almak istemektedir.
5. (Olayın özelliklerine göre detaylı açıklamalar yapılmalıdır)

HUKUKİ SEBEPLER: TMK, HMK, TBK ve sair mevuzat

DELİLLER : … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada , … Parsele kayıtlı taşınmazın tapu kütüğü, bilirkişi, tanık, yemin, isticvap

NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen sebepler ve Sayın Mahkemece re’sen takdir edilecek nedenlerle, önalım talebimizin kabulü ile önalım bedelinin tarafımızca ödenmesine ve … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada , … Parselde  davalı adına kayıtlı tescilin iptali edilerek müvekkilim adına tesciline , vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten ve saygıyla arz ve talep ederiz. ../../20..

Davacı Vekili

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz. 

DİĞER YAZILAR:

ŞUFA DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ WORD

SIK SORULAN SORULAR