Paylı Mülkiyet Nedir? Elbirliği İle Mülkiyetten Farkı Nedir?

Türk Hukukunda paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz mal üzerinde sahip oldukları mülkiyet hakkını, malın belirli kısımları veya belirli zaman dilimleri halinde kullanmalarına imkan veren bir mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyet, genellikle apartman daireleri, siteler, iş merkezleri, alışveriş merkezleri gibi birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapılar ile arsa veya arazi gibi taşınmazların ortak mülkiyetinde uygulanmaktadır.

Paylı mülkiyet hukuku, kat mülkiyeti ve kat irtifakı gibi alt dallara ayrılmaktadır. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin tamamı üzerindeki mülkiyet hakkının ayrı ayrı kullanımına olanak verimektedir. Kat irtifakı ise bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkının henüz tamamlanmamış olduğu durumlarda uygulanan bir paylı mülkiyet şeklidir. (Paylı Mülkiyet Nedir? )

PAYLI MÜLKİYETİN ÖZELLİKLERİ NELERDİR ?

Paylı mülkiyet, bir mülkün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması durumudur. Bu tür bir mülkiyet, genellikle apartman daireleri, iş merkezleri, alışveriş merkezleri gibi ortak kullanım alanlarına sahip olan yapılar veya araziler gibi mülklerde görülür. Paylı mülkiyetin özellikleri şunlardır:

1. Ortak mülkiyet: Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı mülkü ortaklaşa sahip olmasıdır. Bu kişiler arasında eşit paylaşım yapılır ve mülkün yönetimi ve bakımı tüm ortaklar tarafından paylaşılır.
2. Bağımsız kullanım hakkı: Paylı mülkiyette, her bir ortak kendi payına bağımsız kullanım hakkına sahiptir. Bu nedenle, her bir ortak, kendi payı üzerinde kullanım, tadilat veya yeniden düzenleme yapma hakkına sahiptir.
3. Ortak karar alma: Paylı mülkiyetin yönetimine ilişkin bazı hususlar, tüm ortaklar tarafından ortak kararlar alınarak yapılır. Bu nedenle, ortaklar, tüm ortaklar için kabul edilebilir bir karara varmak için birlikte çalışmalıdır.
4. Payların satılabilirliği: Paylı mülkiyet, her bir ortağın sahip olduğu payların başka bir kişiye satılabilmesi ile özelleşir.
5. Ortak giderler: Paylı mülkiyette, ortak giderler tüm ortaklar arasında eşit şekilde paylaştırılır. Bu nedenle, bakım, onarım, sigorta, yönetim ve diğer masrafların ortaklar arasında eşit şekilde bölüştürülmesi gerekir.
6. Hukuki sorumluluk: Paylı mülkiyetin ortakları, mülkün yönetimi ve bakımı için hukuki sorumluluk taşır. Bu nedenle, tüm ortakların mülkün bakımı, sigortası ve yönetimi konularında birlikte çalışması gerekir. (Paylı Mülkiyet Nedir? )

PAYLI MÜLKİYETİN YÖNETİMİ VE KULLANIMI

Türk hukukunda müşterek paylı mülkiyet, birden fazla kişiye ait olan bir taşınmaz malın, malikler arasında belirli bir oranda paylaştırılarak ortak kullanımı ve yönetimi anlamına gelir. Bu durumda, her bir malik, mülkiyetin tamamına sahip olmayıp, sadece belirli bir oranda sahiptir ve bu payı kullanma hakkına sahiptir.

Müşterek paylı mülkiyet, genellikle apartmanlar, siteler veya arsa gibi birden fazla kişinin ortak kullanımına uygun olan gayrimenkuller için kullanılır. Bu tür mülkiyetlerde, maliklerin ortak kullanım alanları bulunur ve bu alanların bakımı ve yönetimi malikler tarafından birlikte karar verilerek yapılır. Bu nedenle, müşterek paylı mülkiyetlerde yönetim planları, kat mülkiyeti kanunu gibi özel yasal düzenlemeler bulunur.

Müşterek paylı mülkiyet durumunda, her bir malikin kendi payı ile ilgili kararlar alma hakkı bulunur. Ancak ortak kullanım alanlarına ilişkin kararlar, tüm maliklerin oybirliğiyle alınır. Ayrıca, her bir malik, kendi payını devretme hakkına sahiptir. Bu durumda, diğer malikler, öncelikli olarak payın satın alınması yönünde bir hakka sahiptir. (Paylı Mülkiyet Nedir? )

Müşterek paylı mülkiyet, malikler arasında anlaşmazlık çıkması durumunda da belirli bir yasal düzenleme ile çözüme kavuşturulur. Bu nedenle, müşterek paylı mülkiyet sahiplerinin bir araya gelerek ortak kullanım alanlarının yönetimi ve bakımı hakkında kararlar almaları ve bu kararlara uymaları önemlidir.

PAYLI MÜLKİYET İLE ELBİRLİĞİ MÜLKİYET ARASINDAKİ FARK

• Mülkiyet hakkı sadece Medeni Kanun’da belirlenen şekilde kullanılabilir.
• Birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti seçenekleri vardır.
• Elbirliği mülkiyeti, mallara birlikte malik olunmasıdır ve ortakların belirlenmiş payları yoktur.
• Paylı mülkiyette ise, her ortağın üzerinde tasarruf edebileceği kendi payı vardır.
• Elbirliği mülkiyeti, kanunda öngörülen bir sözleşme veya kanun hükmü ile kurulurken paylı mülkiyet mülkiyet hakkının kazanılmasıyla birlikte kurulur.
• Elbirliği mülkiyetinde ortakların tasarruf edebileceği kendilerine ait bir payları yoktur ve her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
• Paylı mülkiyette her ortağın üzerinde tasarruf edebileceği kendi payı vardır.
• Elbirliği mülkiyetinde ortaklar belirlenmiş paylara sahip değillerdir ve sınırlı sayıda bazı hakları tek başına kullanabilirler.
• Paylı mülkiyette ise, her ortak kendi payına bağlı hakları tek başına kullanabilir. (Paylı Mülkiyet Nedir? )
• Elbirliği mülkiyeti, kişiler arasında yapılan ihtiyari bir sözleşme ile kurulamazken paylı mülkiyet, iki veya daha fazla kişiyle birlikte sözleşme yapılarak tesis edilebilir.
• Paylı mülkiyette devir işlemi resmi şekilde yapılmalıdır, fakat elbirliği mülkiyetinde devir adi yazılı şekilde de yapılabilir.
• Elbirliği mülkiyeti kaynağını kanundan almaktadır ve adi şirketin malları elbirliği mülkiyeti esaslarına tabidir.

PAYLI MÜLKİYETTE TAŞINMAZIN YÖNETİMİ

Yukarıda da belirttiğimiz üzere paylı mülkiyet, bir gayrimenkulün birden fazla sahibi tarafından paylaşılması durumudur. Bu tür bir mülkiyette, bazı yönetim işleri birden fazla sahibin ortak karar alması gerektiğinden önemlidir. Bu nedenle, paylı mülkiyette, “olağan”, “önemli” ve “olağanüstü” yönetim işleri olmak üzere üç tür yönetim işi vardır.

1. Olağan yönetim işleri: Bu tür işler, gayrimenkulün sıradan bakım ve onarımı gibi günlük yönetim işlerini içerir. Örneğin, binanın temizliği, bakımı, bahçe düzenlemesi gibi işler olağan yönetim işleri arasındadır. Olağan yönetim işleri, paydaşların onayı olmaksızın yürütülebilir.
2. Önemli yönetim işleri: Bu tür işler, gayrimenkulün kullanımı ve yönetimi açısından önemli olan işlerdir. Örneğin, bir asansörün tamir edilmesi, binanın çatısının yenilenmesi gibi işler önemli yönetim işleri arasındadır. Önemli yönetim işleri, paydaşların oy çokluğu ile karar vermesi gereken işlerdir.
3. Olağanüstü yönetim işleri: Bu tür işler, gayrimenkulün yönetiminde yaşanan ciddi bir sorun veya krize yanıt olarak alınan kararlardır. Örneğin, bina çevresindeki altyapının yenilenmesi için özel bir bütçenin ayrılması, apartmanın yeniden yapılandırılması için paydaşların anlaşması gibi işler olağanüstü yönetim işleri arasındadır. Olağanüstü yönetim işleri, paydaşların oybirliği ile karar vermesi gereken işlerdir.

Bu üç yönetim işi türü, paylı mülkiyetlerde sahiplerin hak ve sorumluluklarının belirlenmesinde önemlidir. Ayrıca, yönetim işlerinin türüne göre karar alma süreci ve oy kullanma hakları da değişebilir. (Paylı Mülkiyet Nedir? )

Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma

Aşağıda bir paydaşı paylı mülkiyetten çıkarma hususu incelenecektir.

• Paylı mülkiyette belli koşulların sağlanması halinde bir paydaşın çıkarılması mümkündür.
• Bu şartlar TMK’nın 696. maddesinde düzenlenmiştir.
• Paydaş, kendi tutum ve davranışları veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyerek paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğinde, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
• Dava açılması pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
• Hâkim, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırabilir ve ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verebilir.(Paylı Mülkiyet Nedir? )
• Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın değeriyle paydaş veya paydaşların payın devrini isteyebilmesi için paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte dava açmaları gereklidir.
• Hâkim, uygun bir süre belirleyerek pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verebilir.
• Payı karşılayacak kısım maldan ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa, hâkim davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verebilir.
• Paydaşlıktan çıkarma davalarında görev konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır, ancak ortaklığın giderilmesi davalarında görevli olan sulh hukuk mahkemesi, paydaşın ortaklıktan çıkarılması davasında da görevlidir.

Paylı Mülkiyette Önalım Hakkı

Şufa (önalım) hakkı paylı mülkiyetin tesisi ile ortaya çıkar. Bir paydaşın payını kısmen ya da tamamen üçüncü kişiye satması durumunda kullanılabilmekte olur. Yukarıda da vurgulandığı üzere kanunun amacı paylı mülkiyet durumundaki taşınmaz üzerinde bulunan mevcut ahengin bozulmadan devamını sağlamaktır. Zira payın üçüncü bir kişiye devri halinde eski paydaşlar ile yeni malik arasında birçok anlaşmazlığın çıkması kuvvetle muhtemeldir.(Paylı Mülkiyet Nedir? )

Kanun, bu hakkın kullanılmasını birtakım koşullara bağlı kılmıştır. Önalım hakkının kullanılma şartları aşağıda ayrıntılı şekilde sayılmıştır:

• Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Paylı Mülkiyete Konu Bir Taşınmaz Olmalıdır
• Şufa Hakkı Sadece Diğer Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
• Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Taşınmaz Fiilen Taksim Edilmiş Olmamalıdır.

Paylı Mülkiyetin Avantajları

Paylı mülkiyetin bazı avantajları şunlardır:

• Mülkiyet Maliyetinin Paylaşılması: Mülkiyetin maliyeti, ortaklar arasında paylaşılarak finansal yük azalır.
• Çeşitli Kullanım Olanakları: Mülk, farklı amaçlar için ortaklar tarafından kullanılabilir.
• Yatırım Fırsatları: Birden fazla kişinin bir araya gelerek yatırım yapabilmesi, büyük ve değerli mülklere sahip olmayı kolaylaştırır.

Paylı Mülkiyetin Dezavantajları

Paylı mülkiyetin bazı dezavantajları şunlardır:

• Karar Alma Süreci: Ortaklar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir ve karar alma süreci zorlaşabilir.
• Tasarruf Kısıtlamaları: Ortaklar, mülk üzerinde tek başına tam tasarruf hakkına sahip değildir ve bazı işlemler için diğer ortakların onayı gereklidir.
• Hukuki Sorunlar: Paylı mülkiyetle ilgili hukuki uyuşmazlıklar çıkabilir ve çözüm süreci uzun ve maliyetli olabilir.

Paylı Mülkiyetin Kuralları ve Yönetimi

Paylı mülkiyetin yönetimi ve kuralları şu şekildedir:

• Ortaklık Sözleşmesi: Ortaklar arasında, mülkün kullanımı ve yönetimi ile ilgili bir sözleşme yapılmalıdır.
• Pay Oranları: Ortakların sahip olduğu pay oranları net bir şekilde belirlenmelidir.
• Karar Alma Mekanizması: Mülkle ilgili kararlar, ortakların oy çokluğuyla veya oy birliğiyle alınmalıdır.
• Gelir ve Giderlerin Paylaşımı: Mülkten elde edilen gelirler ve yapılan giderler, pay oranlarına göre paylaşılmalıdır.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin sona ermesi çeşitli şekillerde gerçekleşebilir:

• Pay Devri: Ortaklardan biri, sahip olduğu payı diğer ortaklara veya üçüncü bir kişiye devredebilir.
• Mülkün Satışı: Ortakların anlaşması durumunda, mülk satılarak elde edilen gelir paylar oranında bölüşülebilir.
• Mahkeme Kararı: Ortaklar arasında anlaşmazlık durumunda, mahkeme kararı ile paylı mülkiyet sona erdirilebilir ve mülk satılarak gelir paylaşılabilir.

Paylı mülkiyet, mülk sahiplerinin ortaklık yapısı içinde hak ve sorumluluklarını belirleyen önemli bir mülkiyet türüdür. Ortaklar arasındaki iyi ilişkiler ve anlaşmalar, paylı mülkiyetin başarılı bir şekilde yönetilmesi için kritik öneme sahiptir.

SIK SORULAN SORULAR