KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi ve hukuki niteliği TBK md 299’da düzenlenmiştir. Maddeye göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira sözleşmesi hem yazılı hem sözlü olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi kiracı ve kiraya veren arasında yapılıp taraflar arasında ileri sürülebilmektedir. Ayrıca herkese karşı ileri sürülmesi için tapuya şerh verilmesi gerekir.

TBK’ da adi kira, konut ve ayrıca çatılı işyeri kirası ve ürün kirası olmak üzere 3 şekilde düzenlenmiştir. Bu yazımızda konut veya çatılı işyeri kirası açısından kira sözleşmesi ve hukuki niteliği incelenecektir.  

BOŞ KİRA KONTRATI WORD

KİRA KONTRATI ÖRNEĞİ

İMZA İMZA İMZA

KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL KOŞULLAR

İMZA İMZA İMZA

İMZA İMZA İMZA

(ANAHTAR KELİMELER: kira sözleşmesi, kira kontratı örneği veya kira sözleşmesi örneği.)

KİRACININ HAKLARI HAKKINDA DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN BU BAĞLANTIYA TIKLAYINIZ.

KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

1. Sözleşme taraflarının kimlik bilgilerini belirleyin. Sözleşmede, kiracı ve ev sahibinin isim, soyisim, adres, telefon numarası, e-posta adresi ve T.C. kimlik numarası veya pasaport numarası gibi kimlik bilgileri yer almalıdır.
2. Kiralananın açık bir şekilde belirlenmesi: Kiralananın adresi, cinsi, yüzölçümü, kat numarası, bağımsız bölüm numarası ve tapu kaydı gibi bilgileri sözleşmeye ekleyin.
3. Kiralama süresi: Kiralama süresini açıkça belirleyin. Kiralama süresi sonunda sözleşmenin uzatılması veya sonlandırılması ile ilgili koşulları da sözleşmeye ekleyin.
4. Kira bedeli: Kira bedelini ve ödeme şeklini belirleyin. Kiranın ne zaman ve nasıl ödeneceği gibi detaylar da sözleşmeye dahil edilmelidir.
5. Depozito: Sözleşmede depozito miktarı, depozitonun ne zaman ve nasıl ödeneceği ve kira sözleşmesi sona erdiğinde depozitonun iade edilme koşulları gibi detaylar yer almalıdır.
6. Kira artış oranları: Sözleşmede kira artış oranları, artışların ne zaman gerçekleşeceği ve artış oranlarının nasıl hesaplanacağı gibi konular yer almalıdır.
7. Kiralama koşulları: Kiracının kiralanan mülkü nasıl kullanabileceği, mülkün bakımı veya onarımı gibi konuları belirleyin. Ayrıca kiralama koşulları, sözleşmenin sona ermesi durumunda kiracının mülkü nasıl teslim etmesi gerektiği gibi detaylar da içermelidir.
8. Sözleşmenin sona ermesi: Kiracı veya ev sahibi sözleşmeyi nasıl sonlandırabilecekleri konusunda bilgilendirilmelidir. Kiracıya, sözleşmenin sona ermesinden önce ne kadar önceden bildirimde bulunması gerektiği gibi bilgiler verilmelidir.
9. Ceza maddeleri: Sözleşmede ceza maddeleri yer alabilir. Örneğin, kiracının sözleşmede belirtilen kira bedelini ödememesi durumunda uygulanacak ceza miktarı veya ev sahibinin kiralanan mülkü kiracısız bırakma hakkı gibi detaylar yer alabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ ŞARTLARI NELERDİR? YASAL VE OPSİYONEL MADDELER

Kira sözleşmesi, ev sahibi ve kiracı arasında bir anlaşma belgesidir. Tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler. Bu nedenle, kira sözleşmesinde belirtilmesi gereken yasal zorunluluklar ve opsiyonel maddeler vardır. İşte kira sözleşmesinde olması gereken bazı önemli şartlar:

Yasal Zorunluluklar:

1. Tarafların Kimlik Bilgileri: Kira sözleşmesinde, kiracı ve ev sahibinin kimlik bilgileri yer almalıdır.
2. Kiralanan Yer: Kira sözleşmesinde, kiralanan mülkün adresi, daire veya evin numarası gibi bilgiler belirtilmelidir.
3. Kira Bedeli: Kira sözleşmesinde, kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, kira bedelinin ne zaman ve nasıl ödeneceği de yazılmalıdır.
4. Depozito: Kira sözleşmesinde, depozito tutarı ve depozitonun ne zaman iade edileceği gibi detaylar belirtilmelidir.
5. Kiralama Süresi: Kira sözleşmesinde, kiralama süresi ve kiracının sözleşmeyi ne zaman sonlandırabileceği gibi detaylar belirtilmelidir.
6. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri: Kira sözleşmesinde, kiracı ve ev sahibinin hakları ve yükümlülükleri belirtilmelidir. Örneğin, kiracının ev sahibinin izni olmadan tadilat yapamayacağı veya ev sahibinin kiralanan mülkü izinsiz olarak ziyaret edemeyeceği gibi maddeler sözleşmede yer alabilir.

Opsiyonel Maddeler:

1. Kiracının Evcil Hayvan Besleme Hakkı: Kira sözleşmesinde, kiracının evcil hayvan besleme hakkı olup olmadığı belirtilebilir.
2. Sigara İçmenin Yasaklanması: Kira sözleşmesinde, ayrıca sigara içmenin yasaklanması gibi detaylar yer alabilir.
3. Mobilya: Kira sözleşmesinde, ev sahibi tarafından sağlanan mobilyalar veya kiracının kendi mobilyalarını getirebileceği gibi detaylar yer alabilir.
4. Kiralanan Mülkün Kullanımı: Ayrıca kira sözleşmesinde, kiracının kiralanan mülkü nasıl kullanabileceği belirtilebilir.

Kira sözleşmesinde yer alması gerekenler bu listeden daha fazla veya daha az olabilir. Ancak, yukarıda belirtilen şartlar, kira sözleşmesinin olmazsa gereken en önemli maddeleridir. Tarafların özelliklerine ve kiralanan mülkün özelliklerine göre, sözleşmede başka detaylar da yer alabilir. Örneğin, kiralanan mülkün durumu ve varsa eksiklikleri hakkında bilgi, bakım ve onarımın kim tarafından yapılacağı gibi konular da sözleşmede belirtilmelidir.

Ayrıca, kira sözleşmesi Türk Medeni Kanunu’nun hükümlerine uygun olarak hazırlanmalıdır. Bu nedenle, sözleşmenin tüm maddeleri kanunlara uygun olmalıdır. Kiracı ve ev sahibi arasında yapılan anlaşmada, kanunlar tarafından belirlenen minimum hükümlerden daha az olamaz.

Kira sözleşmesi hazırlanırken, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen her şart açık ve anlaşılır bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, her iki tarafın da sözleşmedeki maddeleri anlamasını sağlamak için, sözleşme öncesi gerekli tüm bilgilerin paylaşılması gerekmektedir.

Son olarak, kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir belgedir. Dolayısıyla olası anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Bu nedenle, kira sözleşmesinin doğru bir şekilde hazırlanması ve tüm detayların açık bir şekilde belirtilmesi son derece önemlidir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

TBK’nın 2. Kısım 4. Bölümünde md 339-356 arasında konut ve çatılı işyeri için kira sözleşmesi ve hukuki niteliği düzenlenmiştir. Konut, kişinin barınma ihtiyacını sağladığı ve özel yaşamını devam ettirdiği alan olarak ifade edilebilmektedir. Konutlar açısından barınma ihtiyacına ve özel yaşamı devam ettirme amacına hizmet edilmesi yeterlidir. Ve çatılı olma zorunluluğu bulunmamaktadır. İşyeri, ticari veya sınai nitelikte olan ekonomik faaliyetlerin veya mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü ya da bunların yoğunluk gösterdiği mekandır. TBK’ya göre yalnızca çatılı işyerleri bu kapsamdadır. Çatılı olmayan işyerleri genel hükümlere tabi olur. Tüm şartlar sağlansa dahi geçici olarak kullanıma özgülenen taşınmazlarda kira sözleşmesi 6 ay veya daha kısa süreli olarak yapıldıysa konut ve çatılı işyeri hükümlerine değil genel hükümlere tabi olur.

İŞYERİ KİRA KONTRATI WORD

İşyeri kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracının hak ve yükümlülüklerini belirleyen resmi bir belgedir. Aşağıda genel bir işyeri kira sözleşmesi örneği sunulmuştur:

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 – Taraflar
Kiraya Veren:
Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı: [Kiraya Veren Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı]
Adres: [Kiraya Veren Adresi]
Telefon: [Kiraya Veren Telefon Numarası]
E-posta: [Kiraya Veren E-posta Adresi]

Kiracı:
Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı: [Kiracı Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı]
Adres: [Kiracı Adresi]
Telefon: [Kiracı Telefon Numarası]
E-posta: [Kiracı E-posta Adresi]

Madde 2 – Kiralanan İşyeri Bilgileri
Adres: [İşyeri Adresi]
Daire No: [Daire Numarası (varsa)]
Kat: [Kat Numarası (varsa)]
Yüzölçümü: [İşyeri Yüzölçümü]

Madde 3 – Kira Süresi
Bu sözleşme, [Başlangıç Tarihi] tarihinden başlayarak [Bitiş Tarihi] tarihine kadar geçerlidir. Tarafların karşılıklı anlaşması halinde bu süre uzatılabilir.

Madde 4 – Kira Bedeli
Aylık Kira Bedeli: [Kira Bedeli] TL
Ödeme Şekli: [Ödeme Şekli (örn. banka havalesi)]
Ödeme Tarihi: [Ödeme Tarihi]

Madde 5 – Depozito
Kiracı, kiralanan işyerine ilişkin olarak [Depozito Miktarı] TL depozito ödemeyi kabul eder. Bu depozito, kiracının sözleşme şartlarına uygun hareket etmemesi durumunda kullanılacaktır. Sözleşme sona erdiğinde ve işyeri sorunsuz teslim edildiğinde depozito iade edilecektir.

Madde 6 – Kullanım Amacı
Kiracı, kiralanan işyerini sadece [Kullanım Amacı] amacıyla kullanabilir. Kiracı, işyerinde yapacağı her türlü faaliyet için gerekli izinleri almakla yükümlüdür.

Madde 7 – Bakım ve Onarım
Kiracı, kiralanan işyerinin bakım ve onarımını düzenli olarak yapmakla yükümlüdür. İşyeri, kiracı tarafından iyi niyet kuralları çerçevesinde kullanılmalı ve koruyucu bakım yapılmalıdır.

Madde 8 – Alt Kiralama ve Devir
Kiracı, kiralanan işyerini kiraya verenin yazılı izni olmadan üçüncü kişilere kiraya veremez veya devredemez.

Madde 9 – Sözleşmenin Feshi
Taraflardan biri, sözleşme süresi bitiminden en az [Fesih Bildirim Süresi] önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu süre içinde yapılmayan fesih bildirimleri geçersiz sayılacaktır.

Madde 10 – İhtilafların Çözümü
Bu sözleşmeden doğabilecek her türlü ihtilafın çözümünde [Şehir] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.

Madde 11 – Özel Şartlar
[Buraya taraflar arasında anlaşmaya varılan özel şartlar yazılabilir.]

Madde 12 – Sözleşmenin İmzalanması
Bu sözleşme, taraflarca [Tarih] tarihinde iki nüsha olarak imzalanmış olup, bir nüshası kiraya verene, bir nüshası kiracıya verilmiştir.

Kiraya Veren:
[Kiraya Veren Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı]
[İmza]

Kiracı:
[Kiracı Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı]
[İmza]

Bu sözleşme örneği, genel bir yapıya sahiptir ve ihtiyaçlarınıza göre özelleştirilebilir. Yasal bağlayıcılığı olan bir sözleşme hazırlamak için bir hukuk danışmanına başvurmanız tavsiye edilir.

KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME VE SÖZLEŞMEDE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI

TBK md 346 da kiracı aleyhine düzenleme yasağı düzenlenmiştir. TBK md 346” Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Maddeye göre kiracıdan kira bedeli ve yan giderlerin alınması için yapılan sözleşme geçerli olacağı gibi bu konular dışındaki ayrıca her türlü ödeme yükümlülüğü geçersiz hale gelecektir. Ayrıca kira sözleşmesi yapılırken gerçekleştirilen ödemeler ile sözleşmeye konulan kayıt ile sözleşmeden sonra yapılacak ödemelerde geçersizdir. Cezai şart ve ayrıca muacceliyet kayıtları da geçersizdir.

Kiracı hava parası veya başka bir isim adı altında herhangi bir ödeme yapmak zorunda değildir. TBK md 343’de “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” denilerek kayıt konulmuştur. Bu iki maddeye aykırı bir sözleşme geçersiz olur.

KİRACININ DEPOZİTO VERMESİ

TBK md 342’ye göre” Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilmektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmesinde kira bedeli ;

• belli bir miktar para olabileceği gibi
• ayrıca belirlenebilir bir miktar da

olabilmektedir.

TBK md 343’de “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”

Kira bedelinin tespiti TBK md 344-345 arasında düzenlenmiştir. TBK md 344/1’e göre ;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki(TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Yenilenen kira döneminde yenilenen kira bedeli TÜFE oranından fazlaysa ;

• TÜFE oranın aşan kısım geçersiz olmakla birlikte sözleşme hükümsüz hale gelmez .
• TÜFE oranı kadar artırımla varlığını devam ettirir. Bu fıkra Türk Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme özgürlüğüne bir sınır getirmektedir.

TBK madde 344/2’ye göre;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Taraflar bu durumda tespit davası açarak kira bedelini belirleyebilme hakkına sahiptir. TBK madde 344/3’e göre;

”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Hakim burada şu kriterlere göre kira bedeli belirleyecektir:

• TÜFE
• Kiralananın durumu
• Emsal
• Hakkaniyet

TBK madde 344/4’e göre

“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedellerinde 5 yıllık süre dolmadıkça herhangi bir değişiklik yapılaması söz konusu olmamaktadır.

5 yıllık sürenin dolmasının ardından açılan bir kira tespit davasıyla hakimden belli kriterlere uygun olarak bir denkleştirme talep edilebilmektedir. Hakim burada şu kriterlere göre kira bedeli belirleyecektir;

• Yabancı para kurundaki hareketlenme
• Kiralananın durumu
• Emsal
• Hakkaniyet

Eğer taraflar kendi aralarında 5. Yılın bitiminden itibaren yeni kira bedelini kararlaştırmışlarsa bu durumda 344/3 sınırlarını aşmadığı sürece geçerlidir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4,6 ve 10. maddeleri uyarınca kira bedeli tespit davasında;

• davalının ikametgahının bulunduğu
• veya sözleşmenin yapıldığı (taşınmazın bulunduğu) yerde bulunan

sulh hukuk mahkemesi davaya bakar. Tespit davası yenilik doğuran bir davadır. Kira tespit davası her zaman açılabilir ama TBK 345. maddesinde bulunan süreler dava açılmasına yönelik olmayıp mahkeme kararının etkisinin hangi döneme ilişkin olacağına yöneliktir. Tespit davasında alınacak olan kararın sonraki kira dönemine uygulanması için belli şartlar gerekir. Bunlar;

1. Yeni kira döneminin başlamasına en geç 30 gün kala açılmalı
2. Ayrıca yeni kira döneminin başlamasına en geç 30 gün kala açılmadıysa yeni kira döneminin başlamasına en geç 30 gün kala kira bedelinin arttırılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.

TBK md 345/2’de bu 30 günlük sürenin bir istisnası vardır. Buna göre kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına yönelik hüküm varsa 30 günlük süreye bağlı işlem yapmaya gerek yoktur. İstisnai durum hariç 30 gün kuralına uyulmazsa yeni kira dönemi için değil ondan sonraki kira dönemi için mahkeme kararı uygulanır. Mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli kira döneminin başından itibaren uygulanır.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme 2 alt başlıkta incelenmektedir. Genel hükümlere göre sona erme ve özel hükümlere göre sona ermedir. Özel hükümlere göre konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme 2 alt başlıkta incelenmektedir. Bunlar:

1-Bildirim yoluyla sona erme(TBK md 347)

2-Tahliye davası yoluyla sona erme

10 yıldan az süreli kira sözleşmesini fesih etmek için gerekli olan haklı sebepler şunlardır:

a)Kiraya verenden kaynaklı sebeplerle sona erme

i)İhtiyaç sebebiyle tahliye(TBK md 350/1)

ii)Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye(TBK md 350/2)

iii)Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye(TBK md 351)

b)Kiracıdan kaynaklı sebeplerle sona erme(TBK md 352)

i) 2 haklı ihtara dayalı tahliye

ii)Yazılı tahliye taahhüdü

iii)Kiracının ve eşinin konut sahibi olması

1-KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunursa haklı sebebe gerek olmaksızın sözleşmeyi fesih edebilir. Eğer bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

TBK md 347/2 ye göre;

” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde,

• kiracı her zaman,
• kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra,

genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Yapılan fesih bildirimi yazılı yapılmak zorundadır. Aile konutu olan taşınmazlar için kanun koyucu TBK madde 349’da düzenlemiştir. Buna göre ” aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”

2-KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE DAVASI YOLUYLA SONA ERMESİ

Kiraya verenden kaynaklı sebeplerle sona erme

1-İhtiyaç Sebebiyle Tahliye(TBK 50/1)

TBK m. 350/1’e göre ihtiyaç sebebiyle tahliyenin şartları şunlardır:

1) İhtiyaç belli kişilere ilişkin olmak zorundadır. Dolayısıyla kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanması gerekir.

2) İhtiyaç gerçek ve samimi olmak zorundadır. İhtiyacı gerçek ve samimi olduğunu davacı kiraya veren ispatlaması gerekir. Davacı ihtiyacın varlığını ve dolayısıyla başka bir amacı bulunmadığını ispatlamak durumundadır.

3) Bir aylık süreye uyulmak zorundadır. Kiralananın konut olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Ancak bu kapsamda TBK m. 353 de bir istisna vardır. Tüm tahliye davaları için geçerli olan TBK madde 353’e göre;

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Buna göre , kiraya veren gereksinim dolayısıyla tahliye davası açma süresi içerisinde ;

kiracıya tahliye davası açacağına ilişkin yazılı bildirim yollarsa; bir kira yılı içerisinde bu davayı açabilmektedir.

2-Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye(TBK 350/2)

TBK m. 350/2 ‘e göre yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyenin şartları şunlardır:

1- Yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ve tadilat gerekli olmalı

2- Yeniden inşa, esaslı onarım ve değiştirme yapılırken değiştirme yapılırken ; orada oturulması veya işyeri bakımından çalışılması imkansız olmalıdır.

3- Bir aylık süreye uyulmalı ve kiralananın konut olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olmalıdır.

3-Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye (TBK 351)

TBK md 351’e göre yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyenin şartları şunlardır:

1- Kiralanan taşınmazın mülkiyeti kira sözleşmesi yapıldıktan sonra edinilmelidir.

2- İhtiyaç belli kişilere ilişkin olmalıdır yani kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanması gerekmelidir.

3- Ayrıca malik malı aldığı tarihten itibaren bir aylık süre içinde yazılı bildirim ile tahliye talebinde bulunulmalıdır.

4-Ayrıca son olarak yeni malik taşınmazı aldığı tarihten itibaren 6 ay içinde dava açmalı.

Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Erme(TBK 352)

1- İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye

2 haklı ihtar sebebiyle tahliye TBK md 352/2 de düzenlenmektedir ve şartları şöyledir:

1-Kiracı haklı olarak ihtar edilmiş olmalıdır.

2-İki haklı ihtar olmalıdır. Ayrıca bu ihtarlar ;

• 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi içinde ,
• 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan sürede

yapılmış olmalıdır.

3-İhtar yazılı olmalı ve belirli bir içeriği olmalıdır. İhtarda;

• ödenmeyen kira bedeli,
• bu bedelin hangi aylara ait olduğu
• ihtar süresi
• ve bu sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği
• ya da tahliye davası açılacağı

yazılmalıdır.

4-Ayrıca kiranın sona ermesini takip eden 1 ay içerisinde davanın açılması gerekir.

2-Yazılı Tahliye Taahhüdü

TBK md 352/1’e göre yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin şartları şunlardır:

1- Yazılı tahliye taahhüdü anlaşmasının kiracı ya da bu konuda özel yetkilendirdiği biri tarafından yapılması

2-Adi yazılı şekilde yapılması

3- Kiralanan; kiracıya teslim edilmş olmalıdır. Ayrıca kiracının tahliye edeceği tarihin açık bir şekilde olması gerekir. Tahliye taahhüdünün verildiği tarih gösterilmelidir.

4- Kiraya veren tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten itibaren ; bir ay içinde icraya başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Aksi halde yazılı tahliye taahhüdüne artık başvuramaz.

3- Kiracının ve Eşinin Konut Sahibi Olması

TBK md 352/3’e göre kiracının ve eşinin konut sahibi olması sebebiyle tahliyenin şartları şunlardır:

1-Kiracının veya eşinin konutunun olması. Buraya malik gibi olmaya ek olarak ; malik gibi etki doğuran başka bir hakka sahip olmak da dahildir.

2-Konutun aynı ilçe ve belde sınırları içinde olması ve ayrıca,

3-Konutun kullanıma elverişli olması

4-Kira sözleşmesi yapıldığında , kiraya veren kiracının konutunun varlığını bilmeden kiralananı kiraya vermiş olmalıdır.

5-Ayrıca kiraya veren kira süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmak zorundadır.

TARLA KİRA SÖZLEŞMESİ

Tarla kira sözleşmesi, tarlanın belirli bir süre için kiraya verilmesini ve kira şartlarını belirleyen hukuki bir belgedir. Aşağıda bir tarla kira sözleşmesi örneği bulabilirsiniz:

TARLA KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 – Taraflar
Kiraya Veren:
Adı Soyadı: [Kiraya Veren Adı Soyadı]
Adres: [Kiraya Veren Adresi]
Telefon: [Kiraya Veren Telefon Numarası]
E-posta: [Kiraya Veren E-posta Adresi]

Kiracı:
Adı Soyadı: [Kiracı Adı Soyadı]
Adres: [Kiracı Adresi]
Telefon: [Kiracı Telefon Numarası]
E-posta: [Kiracı E-posta Adresi]

Madde 2 – Kiralanan Tarla Bilgileri
Adres: [Tarlanın Adresi]
Parsel No: [Parsel Numarası]
Yüzölçümü: [Tarlanın Yüzölçümü]

Madde 3 – Kira Süresi
Bu sözleşme, [Başlangıç Tarihi] tarihinden başlayarak [Bitiş Tarihi] tarihine kadar geçerlidir. Tarafların karşılıklı anlaşması halinde bu süre uzatılabilir.

Madde 4 – Kira Bedeli
Aylık Kira Bedeli: [Kira Bedeli] TL
Ödeme Şekli: [Ödeme Şekli (örn. banka havalesi)]
Ödeme Tarihi: [Ödeme Tarihi]

Madde 5 – Kullanım Amacı
Kiracı, kiralanan tarlayı sadece tarımsal faaliyetler için kullanabilir. Kiracı, tarlada yapacağı her türlü faaliyet için gerekli izinleri almakla yükümlüdür.

Madde 6 – Bakım ve Onarım
Kiracı, kiralanan tarlanın bakım ve onarımını düzenli olarak yapmakla yükümlüdür. Tarlada meydana gelebilecek herhangi bir zarar, kiracı tarafından karşılanacaktır.

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi
Taraflardan biri, sözleşme süresi bitiminden en az [Fesih Bildirim Süresi] önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu süre içinde yapılmayan fesih bildirimleri geçersiz sayılacaktır.

Madde 8 – İhtilafların Çözümü
Bu sözleşmeden doğabilecek her türlü ihtilafın çözümünde [Şehir] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.

Madde 9 – Özel Şartlar
[Buraya taraflar arasında anlaşmaya varılan özel şartlar yazılabilir.]

Madde 10 – Sözleşmenin İmzalanması
Bu sözleşme, taraflarca [Tarih] tarihinde iki nüsha olarak imzalanmış olup, bir nüshası kiraya verene, bir nüshası kiracıya verilmiştir.

Kiraya Veren:
[Kiraya Veren Adı Soyadı]
[İmza]

Kiracı:
[Kiracı Adı Soyadı]
[İmza]

Bu sözleşme örneği, genel bir yapıya sahiptir ve ihtiyaçlarınıza göre özelleştirilebilir. Yasal bağlayıcılığı olan bir sözleşme hazırlamak için bir hukuk danışmanına başvurmanız tavsiye edilir.

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp veya diğer iletişim kanalları üzerinden ulaşabilirsiniz. Borçlar hukuku veya diğer konularla ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.

DİĞER YAZILAR: