İçindekiler
Kira akdi, bir tarafın sahibi olduğu herhangi bir eşyanın belli bir ücret karşılığında; başka bir kişiye belli süreliğine devredilmesine ilişkin sözleşmelerdir. Bu tanımdan da görüleceği üzere kira sözleşmesi ; her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler kategorisindedir. Bu yazımızda kira sözleşmesine ilişkin genel bilgilerin yanında; Türk Borçlar Kanunu‘nda konut ve çatılı işyeri kiralarının tahliye davası, ,ihtarname ile tahliye , temerrüt yoluyla tahliye, tahliye talepli icra takibiyle tahliye ve kira ödemeyen kiracıyı tahliye süreci hakkında bilinmesi gerekenleri kısaca inceleyeceğiz. Tahliye davası veya tahliye taahhütnamesi hakkında daha kapsamlı bilgi için ; bu yazıyı okuduktan sonra ilgili diğer yazılarımızı da okumanızı öneririz. Ayrıca ilgili yazılarımızda da belirttiğimiz üzere kira hukuku ile alakalı detaylı bilgi için; whatsapp, mail veya diğer iletişim kanalları üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Kiralananın tahliye davası, belli koşulların bir arada bulunması durumunda açılabilen bir hukuki süreçtir. Bu koşullar genellikle kira sözleşmesinin ihlali, kiracı veya kiraya verenin belirli sebeplerle tahliye istemesi gibi durumları içerir. Tahliye davaları, kiracı veya kiraya verenin haklarını korumak ve anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan önemli bir yasal yol olarak karşımıza çıkar.
Tahliye sebeplerini iki ana kategoride incelemek mümkündür: kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri ve kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri.
Kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri, genellikle kira sözleşmesinin ihlali veya kiracının yükümlülüklerini yerine getirememesiyle ilgilidir. Örneğin, kira ödemelerini aksatmak, kiracının kira konutunu kötüye kullanması veya komşulara rahatsızlık vermesi gibi durumlar kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri olarak değerlendirilebilir.
Kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri ise genellikle kiraya verenin kira konutunu yeniden kullanma isteği veya kiracıya verilen sürenin sona ermesi gibi durumları içerir. Örneğin, kiraya verenin kendi ihtiyaçları için kira konutunu kullanması veya kira sözleşmesinin süresinin dolması gibi durumlar kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri olarak kabul edilebilir.
KİRACIYI TAHLİYE SEBEPLERİ
Her iki durumda da, tahliye davası açmak için belirli prosedürlerin izlenmesi gerekir ve yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi önemlidir. Tahliye davalarında tarafların haklarının korunması ve adil bir şekilde işleyişin sağlanması için hukuki danışmanlık almak önemlidir.
Kiraya verenden kaynaklı tahliye davası diğer yazımızda incelenmiş olup; bu yazımızda yalnızca kiranın ödenmemesi dolayısıyla tahliye sürecinden bahsedeceğiz. Ayrıca kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır, kira ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer sorularının cevaplarını da yazımız içeriğinde bulabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri düzenlemiştir. Bu sebepler arasında kiranın ödenmemesi de tahliye gerekçesi olarak gösterilmiştir. Belirtilen durumda kiracı taraf ; kira sözleşmesinin kendisine yüklediği edimi yerine getirmemektedir. Bu durum dolayısıyla sözleşmeyi ihlal eden kiracı hakkında tahliye yoluna gidilebilmektedir.
Fakat kiracının kirayı ödememesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kanun kiraya verene de konuya ilişkin çeşitli yükümlülükler yüklemiştir. Kanun ayrıca bu yükümlülüklerin dışında , tahliye için belli koşulların da mevcudiyetini aramaktadır. Bu yazımızda bu yükümlülük ve koşullar da açıklanmıştır.
Konuyla ilgili detaylara geçmeden önce kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir , kısaca buna değinelim. Daha sonra her başlığı detaylı bir şekilde inceleyelim.
Kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
- İki haklı ihtarname yoluyla tahliye;
Kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarın yazılı ve haklı sebebe dayanması gerekir. İhtarname hakkında detaylı bilgi yazımızda aktarılmıştır.
- Temerrüt yoluyla tahliye ;
Kirayı ödemeyen kiracı temerrüde düşürülerek de tahliye edilebilmektedir.
- Tahliye talepli icra takibi yoluyla tahliye;
Kirayı ödemeyen kiracı tahliye talepli icra takibi yoluyla da tahliye edilebilmektedir.
2 HAKLI İHTARLA KİRACIYI TAHLİYE
Kira ödemeyen kiracıyı ihtarname ile tahliye için belli şartların bir arda bulunması gerekmektedir. Bu şartlar şu şekildedir:
- 1 yıldan daha kısa süreli kira sözleşmesinde; kira süresi içinde, 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise; 1 kira yılı veya 1 kira yılını aşan süre içinde,
- Kiracıya kirayı ödemediği için yazılı 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa,
Kiraya veren, kira süresinin ya da 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Yukarıda anlatılan durumda;
- kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için kira süresi içinde ;
- bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde
kira bedelini ödememesi hali söz konusudur. Kirayı ödemeyen kiracıya, kiraya veren tarafından ihtar çekilmelidir.
Kanun koyucu kiracıya çekilen bu ihtarın;
- yazılı,
- haklı ve
- iki tane olması gerektiğini belirtmiştir.
İhtarın haklı olması gerektiği koşuluyla ; kiranın ödenmemiş olması kastedilmektedir. Ayrıca;
- Kira ödenmediği için ihtar çekilmiş ise ihtar haklı ihtar statüsündedir.
- Kiracıya yollanan ihtarnamede , ödenmeyen kiranın hangi kira dönemine ve aya ilişkin olduğu açık bir şekilde belirtilmelidir.
- Ayrıca kiraya veren , ihtarnamede ; kiracıdan kirayı ödemesini istediğini de açık bir şekilde beyan etmelidir.
Bu prosedürler yerine getirilirse ihtarname ile tahliye gerçekleşmiş olur.
İcra Takibinin İhtarname Yerine geçmesi;
Bu noktada belirtmemiz gereken bir diğer konu ; kiranın icra yoluyla istenmesi konusudur. Yukarıda belirttiğimiz üzere kiraya veren kiracıya ihtarname yollama zorunluluğu bulunmaktadır. Kanun koyucu icra takibini de ihtarname olarak kabul etmektedir.
Dolayısıyla kiraya veren , kira alacağını icra takibi açarak da talep edebilmektedir. Kiraya verenin açmış olduğu icra takipleri de ihtarname yerine geçmektedir. İhtarnamenin noter aracılığıyla yollanmasına gerek yoktur. Fakat ispat açısından noterle gönderilen ihtarname ciddi avantaj sağlamaktadır.
TEMERRÜT YOLUYLA KİRACIYI TAHLİYE
Kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye yollarından diğeri ; temerrüt yoluyla tahliye davasıdır. Temerrüt yoluyla tahliye davasında, kiraya veren; muaccel hale gelen kira alacağını ihtarname yoluyla talep etmektedir.
Bu ihtarname ile birlikte kiracıya 30 günlük süre verilmektedir. 30 günlük süre içerisinde kira ödenmez ise ; sözleşmenin feshedileceği ihtarnamede yazmalıdır.
Bu ihtarname yollandıktan sonra ; kiraya veren başkaca bir ihtara ihtiyaç duymaksızın ” temerrüt sebebiyle tahliye davası ” açabilmektedir. Dava kazanıldıktan sonra ise cebri icra yoluyla taşınmazın tahliye işlemleri gerçekleştirilmektedir.
TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ
Kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye için bir diğer seçenek ise ; tahliye talepli icra takibi açmaktır. Bu seçenek yukarıda anlattığımız tahliye davası seçeneğinden daha hızlı sonuç almayı sağlamaktadır. Tahliye talepli icra takibi yolunda , tahliye davasında olduğu gibi hukuki prosedürlerle zaman kaybı yaşanmamaktadır. Bu sebeple mahkemelerin yoğunluğundan kaynaklı gecikmeler de yaşanmamaktadır.
Kiraya veren , tahliye talepli icra takibi açarken; mutlaka ama mutlaka icra takip talebinde tahliye talebinde de bulunmalıdır. Aksi takdirde icra takibi kesinleşse bile , kiraya veren yalnızca kira alacaklarını tahsil etmiş olmaktadır. Kiraya veren tahliye talep etmez ise; tahliye etme hakkı da zarar görmektedir. Bu sebeple tahliye talebi mutlaka icra takip talebine eklenmelidir.
Tahliye talepli İcra takibi nasıl yapılır?
- Tahliye talepli icra takibinde öncelikle (tahliye talebini havi) icra takip talebi ve ödeme emri hazırlanır.
- Sonrasında ödeme emri borçluya gönderilir.
- Ödeme emrinde borçluya 7 gün içerisinde itiraz etmesi veya itiraz etmeyecek ise 30 gün içerisinde kirayı ödemesi gerektiği yazar.
Tahliye talepli icra takibinde; kiracının itiraz edip etmemesine bağlı olarak iki ihtimal söz konusudur. Bu ihtimaller aşağıda açıklanmıştır.
Tahliye talepli icra takibi sürecini tablo formatında açıklayabiliriz:
| Adım | Açıklama |
|---|---|
| İcra Takip Talebinin Hazırlanması | – Tahliye talebini içeren icra takip talebinin hazırlanması. – Bu talepte, borçlunun tahliye edilmesi talep edilir ve gerekçeler belirtilir. |
| Ödeme Emrinin Hazırlanması | – Tahliye talebini içeren icra takip talebine dayanarak ödeme emrinin hazırlanması. – Ödeme emrinde borçlunun 7 gün içinde itiraz etmesi veya 30 gün içinde kirayı ödemesi gerektiği belirtilir. |
| Ödeme Emrinin Borçluya Gönderilmesi | – Hazırlanan ödeme emrinin borçluya resmi olarak gönderilmesi. – Borçluya tahliye talebi ve ödeme süreleri hakkında bilgi verilir. |
| İtirazın Alınması veya Kira Ödemesi | – Borçlu, ödeme emrine itiraz ederse, icra dairesi tarafından itirazın değerlendirilmesi ve gerekli işlemlerin yapılması. – Borçlu, itiraz etmez ve kira ödemesini yaparsa, tahliye talepli icra takibi sona erer. |
| Tahliye Kararının Alınması | – Borçlu, ödeme emrine itiraz etmez ve kira ödemesini yapmazsa, icra dairesi tarafından tahliye kararı alınması. |
| Tahliye İşlemlerinin Başlatılması | – Tahliye kararının alınmasının ardından, icra dairesi tarafından tahliye işlemlerinin başlatılması. – Bu işlemler, resmi tahliye sürecinin başlatılmasını içerir. |
Bu süreç, borçlunun itiraz etmesine veya kira ödemesini yapmasına bağlı olarak farklı sonuçlar doğurabilir. Tahliye talepli icra takibi sürecinin yasal prosedürlere uygun şekilde yürütülmesi önemlidir.
Kiracı 7 gün İçerisinde İtiraz Ederse;
Kiracı 7 gün içerisinde itiraz ederse ; söz konusu icra takibi durur. Kiracının itiraz etmesi durumunda kiraya verenin ne yapması gerektiği de iki ihtimallidir. Bunlarda ilki taraflar arasında yazılı bir sözleşme olması durumunda ortaya çıkarken ; diğeri ise taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmaması durumunda ortaya çıkar. Buna göre;
A- Kira sözleşmesi yazılı ise;
Kiraya veren icra takibini devam ettirmek için icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. İtirazın iptali davasında mahkeme kiranın ödenip ödenmediğine bakar. Kiranın ödenmediğini tespit eder ise; tahliye kararı verilmektedir. Kiracının imzaya itirazı söz konusu ise ; imza itirazı yerinde değilse yine tahliyeye karar verilmektedir.
B- Kira sözleşmesi sözlü ise;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi sözlü ise; itirazın kaldırılması davasının asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekir.
Kiracı 7 Gün İçerisinde İtiraz Etmez veya 30 Gün İçerisinde Ödeme Yapmaz İse;
Kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapmaz ise ; kiraya veren 30 günün sonunda icra mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Fakat kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapar ise ; tahliye edilememektedir. Başka tahliye sebepleri var ise o yola gidilmelidir. Tahliye sebepleri hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki makalelerimizi inceleyebilirsiniz. Konuyla ilgili merak ettiğiniz diğer hususları ise whatsapp veya diğer iletişim kanalları üzerinden bize ulaşarak sorabilirsiniz.
KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESİH HAKKININ ÖNEMİ
Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, hem kiracılar hem de kiraya verenler için büyük öneme sahiptir çünkü bu hak, sözleşmenin belirli koşullar altında sonlandırılmasını sağlar ve tarafların haklarını korur.
- Esneklik ve Güvenlik: Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, taraflara esneklik sağlar. Kiracılar, beklenmedik durumlarda (örneğin, iş değişikliği, ailevi nedenler veya maddi zorluklar) kira sözleşmesini sonlandırma seçeneğine sahip olabilirler. Benzer şekilde, kiraya verenler de kira konutunu başka bir amaç için kullanma ihtiyacı duyduklarında veya kiracı tarafından sözleşme şartlarının ihlali durumunda fesih hakkını kullanabilirler. Bu, taraflara daha fazla güvenlik ve esneklik sağlar.
- Yasal Koruma: Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, yasal olarak tanınmış bir haktır. Yasal prosedürlerin takip edilmesiyle birlikte, tarafların haklarını korur ve anlaşmazlıkların adil bir şekilde çözülmesini sağlar. Taraflar, sözleşmenin ihlal edilmesi durumunda veya belirli koşulların gerçekleşmesi halinde fesih hakkını kullanarak yasal koruma altına alınabilirler.
- Anlaşmazlık Çözümü: Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Taraflar, kira sözleşmesinin belirli koşullara uygun şekilde feshedilmesiyle ilgili anlaşmazlıkları yasal yollarla çözebilirler. Bu, uzlaşma sağlanamadığında veya anlaşmazlıklar ciddi boyutlara ulaştığında tarafların başvurabileceği bir yöntemdir.
- Hakların Kullanımı: Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, tarafların sözleşmeden kaynaklanan haklarını kullanmalarını sağlar. Kiracılar, belirli koşullar altında kira sözleşmesini feshederek kira konutunu terk edebilirler. Benzer şekilde, kiraya verenler de kira sözleşmesinin belirli koşullara uygun şekilde feshedilmesiyle kiracıyı tahliye edebilirler.
Kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkı, kiracılar ve kiraya verenler arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından son derece önemlidir. Bu hak, taraflara esneklik, güvenlik, yasal koruma ve anlaşmazlık çözümü sağlar.
KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESİH YÖNTEMLERİ
| Fesih Yöntemi | Açıklama |
|---|---|
| İhtarname ile Fesih | Kiraya verenin, belirli bir süre içinde kiracıya yazılı olarak ihtarname göndererek kira sözleşmesini feshetmesi. |
| Tarafların Anlaşmasıyla Fesih | Kiracı ve kiraya verenin, karşılıklı olarak anlaşarak kira sözleşmesini sonlandırması. Anlaşmanın yazılı olarak yapılması tavsiye edilir. |
| Mahkeme Kararıyla Fesih | Kiracı veya kiraya verenin, yasal prosedürler çerçevesinde mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin feshini talep etmesi ve mahkeme kararıyla feshedilmesi. |
| Otomatik Fesih (Sözleşme Süresinin Dolması) | Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesiyle sözleşmenin otomatik olarak sona ermesi. |
| Hükümsüzlük veya İptal Yoluyla Fesih | Kira sözleşmesinin geçerliliğini etkileyen yasal nedenlerin varlığı durumunda, sözleşmenin hükümsüz veya iptal edilmesiyle fesih gerçekleşir. |
| İcra Takibiyle Fesih | Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya verenin icra takibi başlatarak tahliye işlemlerini gerçekleştirmesi. |
Bu yöntemlerin her biri farklı durumlar için geçerlidir ve uygulanması belirli yasal prosedürlere tabidir. Kiracı ve kiraya verenin haklarını korumak için yasal süreçlere uygun hareket etmek önemlidir.
SIK SORULAN SORULAR:
Kiralanan konut aile konutu ise kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş çektiği bir ihtarla kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu kiraya verene bildirmiş ise ; iki haklı ihtarın her iki eşe de gönderilmesi gerekir.
Kirayı ödemeyen kiracı ; iki haklı ihtarname , temerrüt yoluyla tahliye veya tahliye talepli icra takibi ile tahliye edilebilmektedir. Detaylı bilgi yazımızda verilmiştir.
Kirayı ödemeyen kiracı tahliyesinin ne kadar süreceğini kesin bir şekilde söylememiz mümkün değildir. Zira kiraya verenin hangi tahliye prosedürünü kullandığı, mahkeme veya icra dairelerinin yoğunluğu gibi faktörler ; tahliye sürecini etkilemektedir.
