KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davası (kira bedelinin belirlenmesi) uygulamada sıkça karşılaşılan davalardan biridir. Bunun yanında bu dava uygulamada kira artış davası olarak da adlandırılmaktadır. Her iki dava da aynı dava olmakla beraber farklılık arz eden netice ve taleplerin esasıdır. Kira sözleşmeleri yapılırken genellikle bir sonraki kira döneminde kira bedelinin neye göre artırılacağı da belirlenmektedir. Ancak bazen bu artışın neye göre yapılacağı ; ya hiç belirlenmemekte ya da belirlenen oran fahiş miktarlara karşılık gelmektedir. Bu gibi durumlarda taraflar kira bedelinin tespiti davası açmaktadır. Açılan dava ile kira bedeli mahkeme tarafından kiracı aleyhine düzenleme yasağı da göz önünde tutularak tespit edilmektedir. (İlgili anahtar kelimeler : kira tespit davası, kira tespit davası şartları, kira tespit davası ne zaman açılır, kira tespit davası ihtar şartı)

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi konusu, kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlıklara sebep olabilmektedir. Kira bedelinin belirlenmesinde, sözleşmede belirtilen unsurların yanı sıra,

• piyasa koşulları,
• emlak piyasasındaki genel trendler,
• bölgesel ve yerel özellikler de dikkate alınır. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesi konusunda herhangi bir anlaşmazlık durumunda, kiracı veya ev sahibi kira bedelinin tespiti davası açarak mahkemeye başvurabilmektedir.

.

Kiracı, kira bedelinin fahiş bir şekilde artırıldığını düşündüğünde veya kira bedelinin neye göre artırılacağına dair sözleşmede belirtilen hükümlerin yetersiz olduğunu düşündüğünde dava açabilmektedir. Bu durumda, mahkeme, kiracı ve ev sahibi tarafından sunulan delilleri değerlendirerek kira bedelini tespit eder. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, ev sahibinin fahiş fiyat artışlarına karşı korunmasını sağlayacak düzenlemeleri de göz önünde tutar.

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesi süresi boyunca herhangi bir zamanda açılabilecektir. Ancak, kira sözleşmesinde belirtilen zamanaşımı süresi geçtikten sonra dava açılamaz. Kiracı, dava açtığında kira bedelini ödemekle yükümlüdür ve mahkemece belirlenen kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinde belirtilen koşulların yetersiz olduğu veya fahiş bir kira artışı yapıldığı durumlarda kiracı veya ev sahibi tarafından açılan bir davadır. Mahkeme, kiracı ve ev sahibi tarafından sunulan delilleri değerlendirerek kira bedelini tespit eder.

KİRA TESPİT DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI NEDİR ?

Türk Medeni Kanunu‘nun 346. maddesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı olarak bilinen bir hüküm içermektedir. Bu hüküm, kiraya veren tarafından yapılan bazı düzenlemelerin, kiracının yararına olan hükümleri değiştirmesini veya ortadan kaldırmasını yasaklamaktadır.

Örneğin, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini artırma veya kiracının haklarını kısıtlayacak düzenlemeler yapma gibi işlemler, bu yasağa aykırıdır. Ayrıca, kira süresi boyunca kiracıya evden çıkma veya tahliye etme gibi taleplerde bulunulamaz.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen haklarını korumayı amaçlamaktadır. Böylece, kira sözleşmesi süresince kiracıların kira bedeli veya diğer hakları konusunda mağdur olmaları önlenmektedir.

Ancak, bu yasak bazı istisnalar içermektedir. Örneğin, kira bedelinin artışı ile ilgili olarak belirlenen bir endeks ya da piyasa koşullarındaki değişiklikler gibi objektif sebepler söz konusu olduğunda kiracı aleyhine düzenlemeler yapılabilecektir.

Sonuç olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 346. maddesi, kiracıların haklarını korumak için yapılan önemli bir düzenlemedir ve kiracıların kira sözleşmeleri sırasında mağdur olmalarını önlemektedir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı ; Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenen ve kira hukuku açısından oldukça önemli olan bir ilkeyi ifade eder. Kanun metni aşağıdaki şekildedir ;

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ; ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Maddenin açık lafzından da anlaşılacağı gibi ; kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başkaca bir masraf kaleminin ödetilmesi düzenlenemez. Bu ana kuralın kira tespit davası için de geçerli olacağı muhakkaktır. Örnek vermemiz gerekirse ; kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılması talebi ile açılan bir kira bedelinin tespiti davasında da ; mahkeme kira bedelini belirlerken kiracı aleyhine düzenleme yasağını dikkate alarak karar verecektir.

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için en önemli şart taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olmasıdır. Kanun gereği kira akitleri yazılı olmak zorunda olan anlaşmalardan değildir. Fakat gerek ispat açısından kolaylık arz etmesi gerekse de talebin net olarak tespit edilebilmesi için bu sözleşmelerin yazılı olarak düzenlenmesinde yarar vardır. (Kira tespit davası şartları)

Kira bedelinin tespiti davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ikame edilebilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta işbu davayı açmada tarafın hukuki menfaatinin bulunması hususudur. Örneğin mevcut kira sözleşmesinde bir sonraki kira döneminde kira bedelinin nasıl artırılacağı hususu kararlaştırılmışsa ve bu tespit kanuna uygun olarak yapılmışsa artık bu davayı açmada hukuki fayda bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası Şartları

• Taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine ilişkin bir sözleşme yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altındaysa ;

TBK’nın 344. maddesinde ;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.“

şeklinde düzenlenmiş olup yapılacak kira anlaşmalarında ; bir sonraki kira döneminin kira bedelinin nasıl tespit edileceği belirtilmiştir.

• Bu maddeden hareketle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde ; kira bedelinin hangi şekilde tespit edileceğine ilişkin bir sözleşme varsa ve
• kira süresi 5 yıldan daha az ise
• artık kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki menfaat bulunmayacaktır. Ancak yapılan anlaşmada yukarıdaki yasa hükmüne aykırı bir şekilde ; tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasından daha yüksek bir tutara karar verildiyse bu halde tespit davası açılabilecektir. Bu halde mahkeme TÜFE oranını göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini tespit edecektir.

Kira Tespit Davası Şartları

• Taraflar arasında kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir sözleşme yoksa ve kira süresi 5 yılın altındaysa

Taraflar arasında kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir anlaşma mevcut değilse ve kira süresi 5 yıldan daha azsa ; yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespiti için dava açılması şarttır. Bu durumda hakim taşınmazın değerine, çevredeki emsal kira bedellerine, TÜFE artış oranına bakacak ; hakkaniyete göre kira bedelini belirleyecektir.

Beş Yıldan Fazla Süreli Ya Da Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Anlaşmaları

Taraflarca bu konuda bir anlaşmaya varılıp varılmadığı dikkate alınmaksızın ; beş yıldan fazla süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira anlaşmalarında ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ; yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, kira bedelinin tespiti davası ile hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamaları dikkate alınarak değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Belirtmemiz gerekir ki mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı olmaz.

Kira Bedelinin Yabancı Para Türünden Belirlenmiş Olduğu Durumlarda

Anlaşmada kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak , bu ana kuralın istisnası aşırı ifa güçlüğü halidir. Buna göre 5 yıllık süre henüz tamamlanmadan aşırı ifa güçlüğü hallerinin meydana gelmesi halinde ; taraflar mahkemeden kira bedelinin tespitini talep edebilecektir.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin tespitinde ; yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak kira bedelinin tespiti mahkeme tarafından yapılabilecektir. Mahkeme yabancı paranın değerindeki artış ve azalışların kira bedelini ; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde tespit eder.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

Bu davalar için yetkili ve görevli mahkemeyi belirlemek son derece mühimdir. Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme ; Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise dava konusu kiralanın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Son olarak kira bedelinin tespiti davası taraflarca her zaman açılabilmektedir. Herhangi bir zamanaşımı süresi dava için düzenlenmemiştir. Fakat bu davanın ne zaman açıldığı yeni belirlenecek bedelin ; hangi andan itibaren etkili olacağı noktasında önem arz etmektedir. Yani burada hükmün ne zamandan itibaren etkili olacağı konusunda dava açma süresi önem arz eder. (kira tespit davası ne zaman açılır)

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca bu dava,

• yeni dönemin başlangıcından en fazla otuz gün evvelki bir tarihte açıldığı ya da
• kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirim olması şartıyla,
• izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı durumda,
• mahkemece tespit edilecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. (kira tespit davası ne zaman açılır)

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA VERİLEN KARAR İCRAYA KONUR MU ?

Kira bedelinin tespiti davası neticesinde verilen karar kesinleşmeden icraya konu edilmeyecektir. Mahkeme sonuçlandıktan ve gerekçeli karar taraflara tebliğ olduktan sonra karara karşı kanun yoluna gitmezse karar kesinleşir. Fakat kanun yoluna başvurulması durumunda üst derece mahkemesinin kararı gelmeden ilk derece mahkemesinin kararı kesinleşmez. Eğer yüksek derece mahkemesinin kararı beklenmeden karar icraya konu edilirse ilamlı icra takibinin iptali gündeme gelecektir.

KİRA TESPİT DAVASI İHTAR ŞARTI

Kira tespit davası açmadan evvel ihtarname çekmek şart değildir. Yani kira tespit davası ihtar şartı içermez. Ancak ihtarname çekilmesi dava sonucunda belirlenen kira bedelinin uygulanacağı kira dönemi açısından önemlidir. Eğer kira dönemi bitmeden ve kira sözleşmesinin 5. yılı dolmadan 30 gün önce ihtarname gönderilmişse kira tespit davası sonunda belirlenen bedel o kira dönemi için de uygulanabilecektir.

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ulaşabilir ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz. 

KİRA ARTIŞ HESAPLAMA

Günümüzde kira artışı, kiracılar ve ev sahipleri arasında sıklıkla tartışma konusu olan bir mesele haline gelmiştir. Kira fiyatlarının yükselmesi, hem ekonomik koşullardan hem de piyasa dinamiklerinden etkilenir. Bu makalede, kira artışının nedenlerini, etkilerini ve kiracılar olarak haklarınızı ele alacağız.

Kira Artışının Nedenleri

1. Ekonomik Enflasyon: Ekonomik enflasyon, kira artışının en temel nedenlerinden biridir. Enflasyon oranı arttıkça, yaşam maliyetleri de artar ve bu durum kira fiyatlarına yansır.
2. Arz ve Talep Dengesi: Kiralık konut piyasasındaki arz ve talep dengesi, kira fiyatlarını doğrudan etkiler. Talebin yüksek olduğu, ancak arzın yetersiz kaldığı durumlarda kira fiyatları artar.
3. Gayrimenkul Piyasası: Gayrimenkul piyasasındaki genel fiyat artışları da kiraların yükselmesine neden olabilir. Ev sahipleri, mülklerinin piyasa değerine paralel olarak kira bedellerini artırmayı tercih ederler.
4. Bölgesel Gelişmeler: Şehir içindeki belirli bölgelerdeki altyapı projeleri, ulaşım imkanlarının gelişmesi ve sosyal olanakların artması, bu bölgelerdeki kira fiyatlarını yükseltebilir.

Kira Artışının Etkileri

1. Kiracılar Üzerindeki Etkiler: Kira artışları, kiracıların bütçelerini zorlayabilir ve maddi sıkıntılar yaşanmasına neden olabilir. Yüksek kira bedelleri, yaşam standartlarının düşmesine yol açabilir.
2. Taşınma ve Barınma Sorunları: Artan kira bedelleri, kiracıların mevcut evlerinden taşınmak zorunda kalmalarına neden olabilir. Bu durum, yeni bir konut bulma ve taşınma sürecinin getirdiği zorluklarla karşılaşmalarına yol açar.
3. Toplumsal Etkiler: Yüksek kira bedelleri, şehir merkezlerinden uzak bölgelere taşınma eğilimini artırabilir. Bu durum, şehir içi nüfus dağılımını ve toplumsal yapıyı etkileyebilir.

Kira Artışında Kiracı Hakları

1. Kira Sözleşmesi: Kiracılar, kira sözleşmesindeki şartlara göre korunur. Kira artış oranı, genellikle sözleşmede belirtilir ve bu oran, yasal sınırları aşamaz.
2. Yasal Düzenlemeler: Her ülkenin kira artışlarına dair yasal düzenlemeleri vardır. Türkiye’de, kira artış oranları Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir ve yıllık artış oranı, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre belirlenir.
3. İtiraz Hakkı: Kiracılar, haksız bir kira artışı durumunda yasal yollara başvurma hakkına sahiptir. Bu durumda, kira tespit davası açarak mahkemeye başvurabilirler.

Kira artışları, ekonomik ve toplumsal dinamiklerle şekillenen karmaşık bir süreçtir. Kiracılar, bu süreçte yasal haklarını ve kira sözleşmesindeki şartları iyi bilmelidir. Ayrıca, kira artışlarının ekonomik etkilerini minimize etmek için bütçelerini planlı bir şekilde yönetmeleri önemlidir. Ev sahipleri ise, kira artışlarını yaparken yasal sınırlar içinde kalmalı ve kiracıları mağdur etmeyecek şekilde hareket etmelidir.

KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLAMA

Türkiye’de kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş olup belirli yasal çerçeveler içinde gerçekleştirilir. İşte Türkiye’de kira artışının nasıl hesaplandığına dair detaylı bilgiler:

1. Kira Artış Oranı ve Yasal Düzenlemeler

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira artış oranı, kira sözleşmesinde kararlaştırılmamışsa, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranları baz alınarak belirlenir. Bu oran, on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan TÜFE oranını geçemez.

2. TÜFE Oranı

TÜFE, bir mal ve hizmet sepetinin fiyatlarındaki değişimleri ölçen bir endekstir ve enflasyonun önemli bir göstergesidir. Kira artış oranı hesaplanırken, TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık ortalamalara göre TÜFE artış oranı dikkate alınır.

3. Kira Artış Hesaplaması

Kira artışı hesaplanırken aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Mevcut Kira Bedelinin Belirlenmesi: Öncelikle mevcut kira bedeli belirlenir.
2. TÜFE Oranının Tespiti: TÜİK tarafından açıklanan ve kira artışında kullanılacak olan TÜFE artış oranı bulunur. Bu oran genellikle her ayın başında açıklanır.
3. Kira Artış Oranının Uygulanması: Mevcut kira bedeline, belirlenen TÜFE artış oranı uygulanarak yeni kira bedeli hesaplanır.

Örnek Hesaplama

Diyelim ki mevcut kira bedeliniz 2.000 TL ve TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı %15 olarak açıklandı. Kira artış oranını hesaplamak için şu adımları izleyebilirsiniz:

1. Mevcut Kira Bedeli: 2.000 TL
2. TÜFE Artış Oranı: %15

Yeni kira bedeli şu şekilde hesaplanır:

Kira Artışı= Mevcut Kira Bedeli X TÜFE Oranı/ 100

4. Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki Anlaşma

Kira sözleşmesinde taraflar, yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla farklı bir kira artış oranı üzerinde de anlaşabilirler. Ancak, bu oran TÜFE oranını aşamaz. Sözleşme süresi sonunda yeni bir kira artış oranı belirlenirken de bu oran TÜFE oranı ile sınırlıdır.

5. Yasal Sınırların Aşılması Durumu

Ev sahibi, yasal sınırların üzerinde bir kira artışı talep ederse, kiracının buna itiraz hakkı bulunmaktadır. Kiracı, bu durumda mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.

Sonuç

Türkiye’de kira artış oranlarının hesaplanması, TÜFE artış oranlarına göre yasal çerçevede yapılmaktadır. Kiracılar ve ev sahipleri, bu yasal düzenlemelere uygun hareket ederek kira artışlarını belirlemelidir. Yasal sınırların aşılması durumunda kiracılar, haklarını koruyabilmek için yasal yollara başvurabilirler.

KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLAMA MOTORU

• TAHLİYE DAVASI
• KİRA ÖDEMEYEN KİRACIYI TAHLİYE
• KİRACININ HAKLARI
• TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
• İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

SIK SORULAN SORULAR