KAT MÜLKİYETİ NEDİR? NASIL KURULUR?

 KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI

Kat mülkiyeti; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak alanlarla bağlantılı kurulan taşınmaz mal mülkiyetinin özel bir şeklidir. Bu kavram 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda detaylı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre; tamamlanmış bir yapının bölümlerinin tek başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde KMK hükümlerine göre ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulabilecektir. (Kat mülkiyeti kanunu , kat irtifakı, kat mülkiyeti nedir , kat malikleri kanunu )

Kanunun konuya ilişkin “Genel Kural” yan başlıklı maddesi şöyledir:

KMK Madde 1/1 “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”

Kat mülkiyeti; tek bir parsel üzerinde her biri ayrı bir taşınmaz statüsünde bulunan bağımsız bölümlerin hukuken birbiriyle bağlantılı olarak var olmalarına olanak sağlar. Genel ifadeyle kat mülkiyetinin kurulması için iki şart aranır.

• Ana taşınmaz tamamlanmış olmalıdır.
• Binanın tamamı kat mülkiyetine özgülenmelidir.

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ İLİŞKİ

Yukarıda belirttiğimiz üzere Kat mülkiyeti özel bir taşınmaz mülkiyet şekli olup, ancak ve ancak tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilecektir. Uygulamada sıklıkla karıştırılan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramları aslında çok net bir ayrıma tabidir. Henüz inşaat aşamasında olan tamamlanmamış bir yapının kat mülkiyetine konu olması mümkün değildir. Yapım aşamasında olan veya ileride yapılacak olan bir yapının kat irtifakına konu olması mümkündür.

Kat irtifakı; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 1/2’de düzenlenmiştir. Buna göre yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan yapının; kat, daire, dükkân, mağaza vb. bağımsız bölümleri üzerinde arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından KMK hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı; ancak ve ancak yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi esasına göre kurulabilir. Kanunda bu husus kanun koyucu tarafından açıkça belirtilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu “Tarifler” yan başlıklı 2. maddesinde kat irtifakı kavramı tanımlanmıştır. Buna göre; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da kat irtifakı sahibi denir. 

İlgili yazılarımız ;

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ)
• KASTEN YARALAMA SUÇU (TCK 86 – 88)
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
• TESCİLE ZORLAMA DAVASI (FERAĞA İCBAR DAVASI) NEDİR ?
• TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

KAT MÜLKİYETİ NASIL KURULUR?

Kat mülkiyetinin nasıl kurulduğundan bahsetmeden önce iskân belgesinden bahsetmek gerekir. İskân belgesi; bir taşınmazın kullanıma elverişli olduğunu, tamamlanmış olduğunu gösteren resmî belgedir.

Türk hukukunda kat mülkiyetinin 3 farklı şekilde kurulması mümkündür:

• Kat irtifakına dayanarak kat mülkiyetinin kurulması
• İradi olarak kat mülkiyetinin kurulması
• Mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin kurulması

Taşınmazın üzerinde halihazırda bir kat irtifakı kurulmuşsa esasen yapılması gereken; kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmektedir. Yapı ile ilgili iskân belgesi alınmasına müteakip arsa üzerinde hak sahibi bulunan kişi veya projede yetkili şirket, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurarak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirebilecektir.

Kat mülkiyetinin iradi olarak da kurulması mümkündür. İradi olarak kat mülkiyetinin kurulması; taşınmazın tüm maliklerinin talebi üzerine tapu sicil memuru tarafından düzenlenen resmi senetle kurulmaktadır. Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması için aranan belgeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu “İstem ve Belgeler” yan başlıklı 12. maddede düzenlenmiştir. Bu maddede düzenlenen belgeler ile haricen talep edilen belgeler aşağıdaki şekildedir:

• İskân ruhsatı / Yapı kullanma izin belgesi
• Tüm maliklerin imzası alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje
• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı
• Yapı maliklerinin ya da yasal temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları, T.C kimlik numaraları veya vergi numaraları
• Ana yapının mümkün mertebe ön ve arka cephelerini gösteren belediye tarafından onaylanmış fotoğraf
• Her bir bağımsız bölüme ait arsa payını, daire, kat, ofis gibi niteliğini gösteren ve ana yapı maliki ya da tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından imzalanarak noterde onaylatılmış liste

KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERME HALLERİ

Kat mülkiyetinin bazı hallerde sona ermesi mümkündür. Bu, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Buna ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da düzenlenmiştir. Bu son erme hallerini şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması
• Kamulaştırılma

Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenecektir.

• Ana gayrimenkulün harap olması

Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Ancak anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bunun sonucunda devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar kısmına yazılacaktır. Buna uyulmadığı takdirde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Anagayrimenkulün tamamının veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir.      

Açıkça görüldüğü üzere; anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanması ile kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.

KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen ve uygulamada sıkça karşılaşılan kat mülkiyetinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kat maliklerinden birinin kat mülkiyetinden doğan borcuna aykırı hareket etmesi halinde mahkemeye başvuru yapılabilecektir. Kanun maddesinin ilgili kısmı aşağıdaki şekildedir:

KMK madde 33/1 “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Kanun maddesinde düzenlenen bir aylık ve alt aylık süreler hak düşürücü sürelerdir. Dava kat malikleri, yöneticiler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri tarafından açılabilmektedir. Dava sonunda verilen karar hâkim tarafından tespit edilen kısa bir süre içinde yerine getirilmesi için ilgiliye tebliğ veya tefhim olur. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilecektir.

KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

KMK madde 33 – Hâkimin Müdahalesi – Yetersiz Araştırma ve Eksik İncelme ile İstemin Dava Açma Süresi Geçtiği Gerekçesiyle Reddine Karar Verilmesi Doğru Görülmediği

“6100 sayılı HMK’nın 362/1-b maddesi gereğince, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar temyize tabidir. Bu durumda mahkemece, toplantı ve kararların iptali istemleri hakkında verilen kararların temyizi yönünden, alınan kararlardan taşınmazın aynına ilişkin karar bulunup bulunmadığı incelemek suretiyle karar verilmelidir. Davada 2017/4 nolu toplantıda alınan kararlarının iptali istendiğine göre, toplantıda alınan 13. ve 14. kararlar taşınmazın aynı ile ilgili olup dava temyize tabidir. Açıklanan nedenle, mahkemenin temyiz dilekçesinin reddine ilişkin kararının kaldırılmasına karar verilerek dosyanın incelenmesinde:

Davacının, sitede 24/08/2016 tarihinden itibaren malik olduğu anlaşılmakla, 07.08.2016 tarih ve 2016/7 sayılı, 02.01.2016 tarih ve 18,19,20,21 sayılı kararlar ile 22.07.2015 tarih ve 2 sayılı toplantı ve kararlar yönünden davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak; mahkemece, KMK.’nın 33. maddesine göre, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağından, toplantıda alınan 13 ve 14 nolu kararların KMK’ya göre usulüne uygun alınıp alınmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir. O halde mahkemece, yönetim planı, toplantı çağrı belgesi, hazurun listesi, vekaletnameler, karar defteri, dosya içerisine getirtilerek toplantıda alınan 13 ve 14 nolu kararların KMK.nın 19.maddesinde öngörülen nisapla alınıp alınmadığı değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile istemin dava açma süresi geçtiği gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/10123 E., 2021/1254 K. 10.02.2021 T. )

KMK madde 33 – Bütün Kat Mali̇kleri̇nin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadıkça Ana Taşınmazın Ortak Yerleri̇nde İnşaat Onarım Tesi̇s ve Deği̇şi̇klik Yaptıramayacağı Hükme Bağlandığı

  “Mahkemece 12/11/2015 tarih ve 2014/1316 Esas, 2015/2274 Karar sayılı davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 18/10/2017 tarih ve 2017/3059 E- 2017/7974 K. Sayılı ilamıyla “ mahkemece, ecrimisil talebi yönünden dosyanın tefrik edilerek görevsizlik kararı ile asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi yerine işin esasına girilerek bu konuda karar verilmesi, Eski hale getirme davası yönünden; davalı tarafa KMK’ nın 33. maddesi hükmü uyarınca uygun süre verilmemesi, Yapılan müdahaleye ilişkin tadilat projesi olup olmadığı, varsa tadilat projesi bu projeye bağımsız bölüm maliklerinin muvafakat verip vermedikleri araştırılmaksızın hüküm kurulması” nedenleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde Davanın kabulü ile davalının ortak alana yaptığı müdahalenin meniine, 2008 tarihli mimari projeye ve 02/08/2010 tarihli tadilatlı mimari projeye aykırı olan duvar üstü korkulukların, korkuluklardaki sunni çim kaplamanın, kapalı çıkma altındaki elektrik tesisatının ve diğer mimari projeye aykırılıkların kaldırılması, eski hale getirilmesi için davalı tarafa 1 hafta süre verilmesine, Davalı tarafından verilen süre içerisinde mimari projeye aykırılığın kaldırılmaması, eski hale getirilmemesi halinde bu hususta davacı tarafa izin ve yetki verilmesine, davacı tarafından eski hale getirilmesi halinde 500 TL’nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 1. fıkrasında, kat malikleri anataşınmazın bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğu; 2. fıkrasında ise kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı hükme bağlanmıştır.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı gerekçelere göre davalının anataşınmazın ortak alanlarına yaptığı müdahalelerin tespiti ile eski hale getirilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile…” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/7918 E. 2021/479 K. 25.01.2021 T.)

KMK madde 33 – Taşınmazın İşyeri̇ Olarak Kullanılmasına Son Veri̇li̇p Mesken Hali̇ne Dönüştürülmesi̇ İçi̇n Davalıya Otuz Gün Süre Veri̇lmesi̇ne Karar Veri̇ldi̇ği̇ Hükmünün Düzelti̇lerek Onanması

 “Somut olayda, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, yönetim planında ise mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, bu yönde kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir kararının da olmadığı anlaşıldığına göre, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmediğinden” hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne, davalının maliki olduğu ….Mahallesi …. Sokak ….Sitesi A Blok Kat: 4 …..” adresinde bulunan taşınmazın işyeri olarak kullanılmasına son verilip mesken haline dönüştürülmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33/2. maddesi gereğince davalıya 30 gün süre verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava hakimin müdahalesi istemine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA…” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019 / 4648 E. 2020 / 40 K. 13.01.2020 T.)

SIK SORULAN SORULAR