KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ; arsa sahibinin arsanın tamamını veya bir kısmını paylarını devretmeye taahhüt ederken bunun karşılığında yüklenicinin arsa üzerinde belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler yapmak şartıyla bütünlük arz eden bina yapma borcu altına girdiği ve bu binanın inşası için lazım gelen faaliyetleri göstermeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen isimsiz karma bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi unsurları şunlardır :

• arsa sahibinin arsa paylarının devir borcu altına girmesi,
• yüklenicinin bağımsız bölüm yapma borcu altına girmesi.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında anlaşma bu tip sözleşme her iki taraf içinde oldukça kazançlı olduğundan uygulamada sık sık arsa payı karşılığı inşat sözleşmesine rastlanmaktadır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

1) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iki tipli ( çifte tipli ) karma sözleşme olması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi TBK’ da düzenlenen isimli sözleşmeler kısmında yer almamaktadır. Sözleşme serbestisi çerçevesinde tarafların kanunda ön görülmeyen yeni bir sözleşme yapmaları sonucu ”sui generis” sözleşmeler oluşur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi;

• taşınmaz satışı
• ve eser sözleşmesinin

bazı unsurlarını bir araya gelmesiyle oluşan karma nitelikte bir sözleşmedir.

Yani burada kanunda düzenlenmiş belli sözleşme tipine ilişkin edimler kanunun ön görmediği tarzda bir ilişki içerisinde olmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde;

• inşaat yapılmasına ilişkin kısımda eser sözleşmesi hükümleri uygulanırken
• arsa paylarının devrine ilişkin kısımda taşınmaz satışına ilişkin hükümler uygulanır.

2) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edimli sözleşme olması

Ani edimli borçlarda edimin gerçekleştirilmesiyle beraber borç sona erer. Eser sözleşmesi gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de ani edimli bir sözleşmedir. Burada aslolan alacaklının çıkarının bir anda mı yoksa zamana yayılarak mı gerçekleştiği yönündedir. Bu yüzden ani edimlidir.

3) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı sözleşme olması

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların karşılıklı olarak borç altına girdiği,
• arsa sahibinin arsa paylarını yükleniciye devir etmeyi taahhüt ettiği ,
• yüklenicinin ise bağımsız bölüm inşa etmeyi ve bu bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

Burada yüklenici ve arsa payı sahibi hem alacaklı hem de borçludurlar.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERÇEKLEŞTİRME ŞEKİLLERİ VE ÖZELLİKLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerçekleştirme şekilleri kanunda sınırlı bir biçimde sayılmamış olup biz burada uygulamada en çok görülenler üzerinde duracağız. Uygulamada ortalama 4 tür vardır. Bunlar :

• Belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle yapılmış olması
• Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsanın yükleniciye devri suretiyle gerçekleşmesi
• Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleşmesi
• Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilmesi

1) Belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle yapılmış olması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nde arsa sahibi belli payları yükleniciye devretmesi durumunda ; arsa sahibi kat irtifakı kurulmuş arsasından gelecekte bağımsız bölümler için tahsis edilecek payların mülkiyetini de devretmeyi taahhüt eder.

Burada taraflar arasında sözleşme yapılarak yüklenici bina inşa etmeyi taahhüt eder. İnşaatın başlama ve bitim süreleri , iş sahibine hangi dairelerin verileceği bunların nitelikleri ve diğer şartlar düzenlenir.

Arsa sahibi haklarını garantiye almak için ilgili paylar üzerinde ipotek kurar ve böylece bu ipotek teminat işlevi görür ve arsa sahibini korur .

2) Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsanın yükleniciye devri suretiyle gerçekleşmesi

Bu tarz sözleşmeye uygulamada çok rastlanamamaktadır. Bu durumda arsa sahibi arsayı tamamen yükleniciye devretmektedir. Ayrıca yapılacak olan bağımsız bölümler için taraflar anlaşma yapmaktadırlar. Bu halde arsa payı üzerinde kat irtifakı kurulması gerekli değildir. Ancak arsa sahibi lehine ilgili arsa veya arsa payları üzerinde ipotek konulmaktadır.

3) Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleşmesi

Bu kısmi devir taahhütleri ile inşaatın tamamlanma oranına göre ilişkilendirilir. İnşaat için ara vadeler ön görülür bu şekilde oluşan sözleşme ile yüklenici finansman kolaylığına erişir. Bu sözleşme ile hangi payların veya bölümlerin yüklenici ve arsa sahibi arasında nasıl paylaştırılacağı hangi aşamada paylaştırılacağı ve devredileceği belirlenir. Aynı zamanda inşaatın belli bir aşamaya ulaşması halinde 3. Kişilere satış yapılması için temsil yetkisi verilebilir.

4) Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilmesi

Bu durumda arsa sahibi arsa satış vaadi bulunurken yüklenicide bağımsız bölüm yapmayı  taahhüt eder. Bu tarz sözleşmelerde hem taşınmaz satış vaadi içerir hem de inşaat yapımını gerektirir. Bu sebeple tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğindedir. Arsa paylarının satışının vaadi taşınmaz satış vaadi iken; inşaat yapımı ise eser sözleşmesi niteliğindedir. Bu iki sözleşme birleştirilmiştir. Uygulamada en çok bu tarzda sözleşme gerçekleştirilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE UYULMAMASININ SONUÇLARI

 1) Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin geçerlik şekli ve gerçekleştirilmesi.

A) Arsa sahibi İle yüklenici arasındaki sözleşmenin geçerlik şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nin konusunun arsa ve taşınmaz olması sebebiyle, payların devri taahhüdünü içeren sözleşme TMK madde 706, TBK madde 237., Tapu K. Madde 26 ve Noterlik K. madde 60 ve madde 89 gereği düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borcu arsayı teslim etmek ve belli payların mülkiyetini devretmektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sui generis bir sözleşme olduğundan kanunlarımızda bu sözleşmenin şekli ile ilgili hüküm yoktur.

Bu yüzden sözleşmenin resmî şekilde ve yukarıdaki kurallar çerçevesinde yapılması geçerlilik şartıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, çifte tipli karma sözleşme olduğundan; yüklenicinin inşaat yapma borcu da resmî şekle uygun olarak düzenlenen sözleşmede yer almalıdır. Burada sözleşmeyi resmî şekle bağlayacak olan makam, kural olarak tapu memurudur. Ancak Noterlik K. madde 60’a göre taşınmaz satış vaatlerinin noter tarafından yapılabileceği kuralı getirilmiştir.

Buna göre noterler tüm taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemeye yetkili olduklarına göre; Kat mülkiyeti Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilecek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin ön sözleşmeyi bundan istisna tutmaya gerek bulunmamaktadır. Bu sebeple  arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de noterde resmi şekilde yapılmalıdır. 

B) Yüklenici İle 3. Kişi arasında düzenlenen arsa payının devrine İlişkin taahhütlerin geçerlik şekli ve hükümleri

Bu durumda TBK madde 184’e göre devir işlemi için alacağın temlikinin adi yazılı bir biçimde yapılması yeterli olur.

2)Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlik şekline uyulmadan yapılmasının sonuçları

TBK madde 11/2 uyarınca şekil şartına uyulmayan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Burada da şekil şartına uyulmaması durumunda kesin hükümsüzlük yaptırımına maruz kalınır. Ancak belli durumlarda ; dürüstlük kuralına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi halinde şekle aykırılık kesin hükümsüzlük yaptırımına maruz kalmaz.

Bunlar dürüstlük kuralına aykırı olan durumlar , sözleşmedeki şekil eksikliğini baştan beri bilen taraf buna katlanır , arsa üzerinde inşaatın bitirilip arsa sahibine teslim edilmesi durumunda arsa sahibinin şekle aykırılığa dayanarak borcunu yerine getirmeyen taraf kesin hükümsüzlüğü ileri süremez . Yüklenicinin arsayı devralması sonucu edimini şekle aykırılığa dayanarak yerine getirmemesi durumunda yüklenici şekle aykırılığa dayanarak borcunu yerine getirmeyen taraf kesin hükümsüzlüğü ileri süremez.                   

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YÜKLENİCİNİN VE ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI     

Yüklenicinin borçları ;

• sözleşmeye uygun olarak inşaat yapma ve teslim etme ,
• inşaatı bizzat yada kendi yönetimi altında yaptırma ayıba karşı tefekkül borcu ,
• inşaat ruhsatını ve oturma iznini alma ,
• kat irtifakını yada kat mülkiyetini kurup gereken işlemleri yapma
• ve sözleşmede yer alan diğer bazı yükümlülükler.

Arsa sahibinin borçları; Ücret ödeme borcu arsayı teslim etme borcu veya belli payların devri borcudur.

TBK madde 480/2 hükmünün Kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygulanması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nde yüklenicinin belli bir bağımsız bölüm inşa etmeyi taahhüt etmesi ve arsa sahibinin belli bir payı devir etmesi sebebiyle burada götürü bedelin  varlığından söz edilir. Ve yüklenici alacağı ücreti götürü olarak tespit eder.

Arsa sahibinin yüklenicinin yapıyı(inşaatı) tamamlamadan temerrüde düşmesi halinde sözleşmeden dönmesinin sonuçları

Bu sözleşmede yüklenicinin kişisel olarak özellikleri önem arz ediyorsa yüklenicinin ölümü veya kusuru olmadan iş yapmaktan aciz kalışı TBK madde 486 uyarınca sözleşmenin bitmesine sebep olur. Ancak yüklenici kendi kusuru ile işi tamamlamada temerrüde düşüyorsa Yargıtay 25.1.1984 Tarihli ve E. 1983/3 K.1984/1 sayılı içtihadı birleştirme kararına göre TBK. Madde 123-126 hükümleri çerçevesinde olay çözümlenir ancak olayın niteliği ve özelliğine bakılarak TMK Md. 2’ye de bakılabilir.                                       

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ           

Bu sözleşme , sözleşmede yer alan tüm borçların ifa edilmesi ile sona erer. Tarafların anlaşarak yani ikale sözleşmesi yaparak da sona erdirme imkanı vardır. Tarafların yüklendiği borçlarda temerrüde düşmeleri halinde TBK genel hükümler uyarınca sözleşme son bulur. Diğer sona erme sebepleri ise şöyledir ;                                                                              

1- TBK madde 483 “eserin yok olması “ durumu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine kıyasen uygulanabilir. İnşaat teslimden önce kazara yok olursa arsa sahibi temerrüde düşmüş olmadıkça yüklenici hasara kendisi katlanır. Eğer malzemeyi arsa sahibi sağlarsa bu durumda malzeme bakımından hasara arsa sahibi katlanır. İş sahibi tarafından verilen malzemenin ya da sağlanan sözleşme konusu arsanın ayıbından yada arsa sahibince emredilen iş görme biçimi dolayısıyla yok olmuşsa ; yüklenici olası tehlikeler hakkında arsa sahibine zamanında bildirimde bulunduğu zaman , yapılan çalışmanın karşılığını ve bu karşılığa dahil olmayan giderlerin tazminini ve bunun dışında arsa sahibinin kusuru varsa tazminat talep edebilir.

2- TBK madde 484’ e göre eser sözleşmesinde tam tazminat karşılığında istenildiği zaman sözleşmeyi fesih etme yetkisini iş sahibine veren düzenlemesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından da uygulama alanı bulacaktır. Buna göre iş sahibi , tamamlanmadığı sürece yüklenicinin o döneme kadar yaptığı işlerin ücretini ve diğer bütün zararları ödemekle yükümlüdür.

3- TBK madde 485’e göre yüklenici arsa sahibi ile ilgili olan beklenmeyen olay dolayısıyla inşaatı tamamlama noktasında imkansızlığa düşerse , yaptığı çalışmanın karşılığını ve bu karşılığa girmeyen diğer giderleri isteyebilir eğer arsa sahibi kusurlu ise tazminatta talep edebilir.

4- Bu sözleşmede yüklenicinin kişisel olarak özellikleri önem arz ediyorsa yüklenicinin ölümü veya kusuru olmadan iş yapmaktan aciz kalışı TBK madde 486 uyarınca sözleşmenin bitmesine sebep olur.                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YARGITAY KARARLARI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı Ve Tapu İptal Davası Hakkında Yargıtay Kararı                   

Eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

( Y.15. HD E. 2020/129 K. 2020/3124 T. 7.12.2021 karardan alınmıştır.)                                                                                                                                   

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.( Y.15. HD E. 2020/129 K. 2020/3124 T. 7.12.2021                                                                                                                                                                                          

Arsanın Tamamının Müteahhide Devri Hakkında Yargıtay Kararı                                           

 “… Dairemizin yerleşmiş uygulamasına göre, daire karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından sonra tapuda yapılan devir işlemleri, arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmesi olarak kabul edilmektedir. Davalı yüklenici şirket tarafından aksi kanıtlanamadığından, tapuda bu işlemlerin satış olarak gösterilmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Davalı yüklenici şirketin dava konusu 2661 parsel sayılı taşınmaza hak kazanabilmesi için daire karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimleri yerine getirmesi gerekir…60 “(Y.15. HD., 07.03.2008 T. ve 2007/1709 E., 2008/1486 K).          

Arsa Paylarının İnşaatın Ulaştığı Seviyeye Göre Parça Parça Devri Hakkında Yargıtay Kararı

“…Yanlar arasında imzalanan sözleşmeye göre inşaatın su basmanın yapılmasında %10, kaba inşaatın tamamlanmasında %20 oranında tapunun yüklenici kooperatife devredilmesi kararlaştırılmıştır. Mahkemece alınan bilirkişiler kurulu raporunda inşaatın bu aşamaların tamamlandığı anlaşılmaktadır. Ancak sözleşme uyarınca inşaatın tümünün bitirilmesi halinde kooperatife devri gereken pay oranı %52 olup, inşaat tamamlanmadığı ve esasen davadaki talep yüklenici payına düşecek olan %52 payın %30’unun iptali olmasına rağmen, mahkemece talep de aşılarak %52’nin %30’una isabet eden payın iptali yerine, arsa sahipleri üzerindeki %52 payın tümünün iptali doğru olmamıştır.”( Y. 15. HD. 20.07.2011 T. Ve 2010/2046 E., 2010/74789 K)  

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp üzerinden ulaşabilir ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.  

• ESER SÖZLEŞMESİ NEDİR ?
• ADLİ PARA CEZASI (TCK 52) NEDİR ?
• KAT MÜLKİYETİ NEDİR? NASIL KURULUR?-
• MİRAS AVUKATI İSTANBUL
• MİRAS PAYININ DEVRİ