KAMULAŞTIRMA NEDİR ?

Kamu tüzel kişilerinin , özel mülkiyetteki taşınmaz malları kamu mülkiyetine aktarmaya ve söz konusu taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı kurmasını sağlayan idari işleme kamulaştırma denir.

1.KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN AŞAMALARI

A)KAMULAŞTIRMA ÖNCESİ İŞLEMLER                                                                                                                                                                                   

i)Kamulaştırma İçin Yeterli Ödeneğin Temin Edilmesi     

Kamulaştırma işlemine başlanması yalnızca bunun için ödenek ayrılmasına bağlıdır. Kural olarak kamulaştırma bedeli peşin ödenmektedir. Eğer taksitle ödenirse de peşin ödenecek bedelin temin edilmiş olması ve bütçede karşılığını öngörülmüş olması gerekir.

ii)Kamu Yararı  Kararı

Kamulaştırma işlemi yapılması için idarenin kamu yararı kararı alması gerekir . Belli bir işin yapılmasında kamunun yararı varsa bu karar alınır. Bu kararı 2942 Sayılı Kanun madde 5’e göre şu merciler verir:                                                                                                  

1. 3. maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılan kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,

2. Köy yararına kamulaştırmada köy ihtiyar kurulu,

3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,

4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,

5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, 

7. Üniversite, RTÜK , Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,

8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmada il idare kurulu,

10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmada Cumhurbaşkanı,

11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmada Cumhurbaşkanı.

12.Kamu kurumları yararına kamulaştırmada yönetim kurulu veya idare meclisi olmaması halinde yetkili idare organları,

13.

• Gerçek kişiler yararına kamulaştırmada bu kişilerin,
• özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmada ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının

başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.                                                                                                                                                                                                                       

2942 Sayılı Kanun madde 6’ya göre kamu yararı kararını onaylayacak merciler:

1) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,

2) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,

3) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,

4) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,

5) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,

6) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,

7) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

8) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayı ile tamamlanır.

Cumhurbaşkanı veya bakanlıkların verdiği kamu yararı kararları ayrıca onaylanmaz.

iii)Kamulaştırılacak Taşınmazın Tespiti Ve İdari Şerh      

İdare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacakk taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar. Kamulaştırılan malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak şartıyla tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek olan takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği halde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde mahkeme tarafından kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerhi tapu idaresi resen sicilden siler                                                                                                     

B)KAMULAŞTIRMA AŞAMASI SATIN ALMA USULÜ 

İdare tapuda kayıtlı taşınmaz malları kamulaştırırken öncelikle satın alma usulünü uygulamalıdır. Burada istenen zaman kaybını önlemektir. Ayrıca bir an önce idarenin taşınmazın bedelini belirlemesidir. Kamulaştırma kararı alınmasından sonra bu kararı uygulayacak olan idare Kamulaştırma Kanunu md. 11’e göre  konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu belirler. Ayrıca idare tahmin edilen bedel üzerinden satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.  

SATIN ALMA

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin ; kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenerek ve pazarlıkla alarak veya idareye ait olan başka bir taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirilir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, söz konusu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacaktescilin hukuki sebebidir.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm sınırlamalardan ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil ya da terkin edilir. Tapuya resen tescil ya da terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Satın alma usulüne göre satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır . Bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamamaktadır.       

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ VE TAŞINMAZ MALIN İDARE ADINA TESCİLİ

Kamulaştırma satın alma usulü ile yapılmadıysa idare yaptırdığı bedel tespitini bu konudaki diğer bilgi ve belgeleri dilekçesine ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle birlikte bedelin peşin ya da taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tescilini ister. 

KAMULAŞTIRMADA MAHKEMENİN TARAFLARI DURUŞMAYA ÇAĞIRMASI 

Mahkeme idare başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde duruşma günü belirler. Duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek ; taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, ilan yoluyla tebliğ edilerek duruşmaya katılmaya çağırır. Mahkeme duruşma gününü idareye de tebliğ eder. Bu tebligat taşınmaz malın sahibi için çok önemlidir. Çünkü mal sahibi tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde iptal davası açar. Kamulaştırmada yapılan maddi hatalar için de tebliğden itibaren 30 gün içerisinde maddi düzeltim davası açar. 30 günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Hakim tarafından re’sen dikkate alınır ve herkes tarafından ileri sürülebilir.                                    

MEŞRUHATLI DAVETİYEDE VEYA İLAN YOLUYLA YAPILAN TEBLİGATTA YER ALMASI GEREKEN HUSUSLAR

Mahkemenin malike doğrudan çıkardığı meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yaptığı tebligatta;

1)Taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.

2)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

3) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,

4) 30 günlük süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren ; kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,

5) Davalarda husumetin kime yöneltileceği,

6) 30 günlük süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların ; dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde ; kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden ; taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,

7) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,

8) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri ; tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, yazar

KAMULAŞTIRMA BEDELİ TESPİTİ VE TESCİL DAVASINDA DURUŞMA

Bu davada duruşma gününde görevli mahkeme tarafları taşınmaz malın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul edip işlem yapar. Ayrıca hakim ; en geç on gün içinde keşif günü verir. 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin eder. Bilirkişiler aracılığıyla ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Keşifte, muhtara da davetiye çıkarır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanını da alır.                                                                                                                     

KAMULAŞTIRMA BEDELİ BİLİRKİŞİ RAPORU

Bilirkişiler uzmanlık alanlarına göre kamulaştırılan şeyin niteliğine bakarak bedeli belirlemektedirler. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

1) Cins ve nevini,

2) Yüzölçümünü.

3) Kıymetine etki edecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

4) Varsa vergi beyanını,

5) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılan kıymet takdirlerini,

6) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)⁽²⁾ mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.⁽²⁾

7) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

8) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtilerek ve ilgililerin beyanı da dikkate alınarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit edilir.

 Taşınmaz malın değerinin tespitinde, ileride getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu sebeple taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü açıklanır. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

 TRAMPA YOLUYLA KAMULAŞTIRMA  NEDİR ?        

Taşınmaz sahibinin kabul etmesi koşuluyla ; idarenin kendisine ait kamu hizmetine tahsis etmediği taşınmaz mallar kamulaştırma bedeli yerine kısmen veya tamamen karşılayacak miktar taşınmaz sahibine verir. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri kamulaştırma bedelinin %120’sini aşamaz.

ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR ?          

HAKLARIN SINIRLANDIRILMASI VE MÜLKİYETİN İDAREYE GEÇMESİ

Bu bakımdan kamulaştırma işlemi  Kamulaştırma Kanunu madde 10’a göre tebligat ile başlayıp, mülkiyetin idareye geçişi mahkemenin verdiği tescil kararı ile olur. Bu tescil kararından itibaren mal sahibinin kamulaştırılan mal üzerindeki yetkileri ortadan kalkar.                                 

 C. DAVA HAKKI   

Kamulaştırılan taşınmaz maliki tarafından mahkemece yapılan tebligat tarihinden itibaren, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Eğer taşınmaz malın sahibinde hataya düşülmüşse gerçek malik davaya devam eder. Tapu malikinin daha önce öldüğü anlaşılırsa mirasçıları davaya dahil edilerek dava devam eder.

 D. BİR İDAREYE AİT TAŞINMAZ MALIN DİĞER İDAREYE DEVRİ  

Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal diğer bir kamu tüzelkişisi tarafından kamulaştırılamaz. . Kamu tüzel kişileri ve kurumların kanunen yapmaları gereken hizmetleri gerçekleştirebilmek için ihtiyaç duydukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları başka bir kamu tüzel kişisinin veya kurumunun mülkiyetinde olduğu halde; ihtiyaç sahibi idarenin söz konusu mal veya haklara şu şekilde sahip olur;

Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, bedeli tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire onaylamaz veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık ; alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde; mahkemeye başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Bu durumda yapılacak yargılamada mahkemece, 3533 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi

Mahkemece, kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın ; peşin ve nakit olarak mal sahibi idareye verilmek üzere belirleyeceği bir bankaya yatırılmaktadır. Yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için alıcı idareye on beş gün süre verir. Gereken hallerde bu süreyi mahkeme bir defa daha uzatır. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin  mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

Bu şekilde devralınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı ; sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış olur. Devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare taşınmaz malı geri alır. Bu durumu tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh eder.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz

İçişleri Bakanlığının güvenlik gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu, kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler ve il özel idareleri dâhil mahalli idareler ve diğer kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar, kaynak veya irtifak hakları, Cumhurbaşkanı kararıyla resen Hazine adına tescil ve İçişleri Bakanlığına tahsis edilir. Taşınmazın bedeli, tescil işleminden itibaren altmış gün içinde kamulaştırma bedelinin tespiti esasları dikkate alınarak valiliklerce resen tespit edilir.

Bedele ilişkin itirazlar Danıştay’ a yapılmaktadır. İtirazlar tescil işlemini durdurmaz. Mahkemelerce ihtiyati tedbir ve yürütmenin durdurulması kararları verilememektedir. 3533 sayılı Kanun hükümleri uygulanmamaktadır.

Bu taşınmazlara ilişkin imar planı değişiklikleri ; Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca resen yapılır veya yaptırılır.                                                                               

Bu şekilde kamulaştırma yapacak belli tüzel kişiler vardır. Danıştay kararlarına göre meslek kuruluşlarının kamulaştırma yetkilerinin bulunmamaktadır . Ve bu hükümden yararlanmamaktadırlar.

E.KAMULAŞTIRMADAN VAZGEÇME VE GERİ ALMA                         

1.İDARENİN TEK TARAFLI VAZGEÇMESİ  

İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırmadan tek taraflı olarak vazgeçebilmektedir. Ancak dava devam ederken kamulaştırmadan vazgeçilir ise , dava giderleri ile harç ve avukatlık ücreti idarece ödenmektedir.

2.TARAFLARIN ANLAŞMASIYLA VAZGEÇME VE DEVİR

Kamulaştırılan taşınmazın herhangi bir amacı kalmadığı takdirde ; durum idare tarafından mal sahibine duyurulmaktadır. Duyurmadan sonra mal sahibi veya mirasçıları , kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek olan kanuni faiz ile birlikte 3 ay içerisinde ödeyerek taşınmaz malı geri alabilirler . İade işlemi kamulaştırma ve bedelin kesinleştirmesinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz. Taşınmaz malı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının geri alma hakları da düşer.

Kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde 2942 Sayılı Kanun 22. Madde hükümleri uygulanmaz. Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare ; kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istemesi halinde kamulaştırılan malın sahibi malı geri almaz. Başka bir idarece kamulaştırmaya ilişkin hükümler uygulanır.           

3.MAL SAHİBİNİN GERİ ALMA HAKKI           

Buna göre Kamulaştırma Kanunu 23. Madde hükümleri uyarınca kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde,

i) kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. Maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapilmaz.

ii) kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.

Geri alma hakkı doğduğu tarihten itibaren 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer. 

Daha fazla bilgi almak için bize İnstagram , Facebook ve diğer iletişim kanallarından ulaşabilirsiniz.

DİĞER YAZILAR:

TAM YARGI DAVASI

İDARİ İŞLEMİN İPTALİ DAVASI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI

TESCİLE ZORLAMA DAVASI