İNTİFA HAKKI (TMK 794-822)

” İntifa Hakkı Nedir? ” sorusu medeni kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili sıklıkla aldığımız soruların başında gelmektedir. Bu nedenle bu makalemizde ” İntifa Hakkı Nedir? ” sorusunu cevap vermenin yanı sıra bu hakla alakalı genel ve kapsamlı bilgilere yer vereceğiz. İntifa hakkı ; taşınırlar, taşınmazlar, haklar ya da bir malvarlığı üzerinde tesis edilen ve aksine düzenleme bulunmadıkça; sahibine, konusu üzerinde tam faydalanma yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu‘nda 794-822 . maddeler arasında düzenlenmiştir . İntifa hakkı irtifaklar arasında hak sahibine en kapsamlı yetkiyi veren ; yani kullanma ve faydalanma hakkı veren irtifak hakkıdır. Bu hak sınırlı ayni hak olması sebebiyle herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Bu hakk hem gerçek kişi lehine hem de tüzel kişi lehine tesis edilebilen bir haktır.   

İlgili yazılarımız;

• TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• TÜRK VATANDAŞLIĞININ İSTİSNAİ OLARAK KAZANILMASI
• TESCİLE ZORLAMA DAVASI (FERAĞA İCBAR DAVASI) NEDİR ?
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
• <strong>KAT MÜLKİYETİ NEDİR? NASIL KURULUR?</strong>

İNTİFA HAKKI NEDİR ? 

Uygulamada intifa hakkı nedir sorusu sıkça sorulan sorulardan biridir. Aşağıda bu sorunun cevabı ayrıntılı şekilde paylaşılmıştır.

İntifa hakkı, Medeni Kanun’da düzenlenen bir sınırlı ayni hak türüdür.

• Bu hak, bir malvarlığı üzerinde tesis edilen ve sahibine konusu üzerinde tam faydalanma yetkisi veren bir haktır.
• İntifa hakkı, taşınır veya taşınmaz mala, haklara ya da herhangi bir malvarlığına konulabilir.
• İntifa hakkı, irtifaklar arasında hak sahibine en kapsamlı yetkiyi veren bir hak türüdür. İrtifaklar, bir mal üzerindeki sınırlı ayni haklardır ve sahibine o mal üzerinde belirli bir yetki verir. Bu hak ise, sahibine kullanma ve faydalanma hakkı veren bir irtifak hakkıdır.
• Bu hak sınırlı ayni hak olması sebebiyle, herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Yani, hak sahibi bu hakkını kullanırken, mal üzerindeki diğer ayni hak sahiplerine ve üçüncü kişilere saygı göstermek zorundadır.
• İntifa hakkı, gerçek kişi veya tüzel kişi lehine tesis edilebilen bir haktır.
• Bu hak sahibi, mal üzerindeki kullanma ve faydalanma yetkisine sahiptir ancak malın mülkiyetine sahip değildir. Bu hak, malın mülkiyet sahibine verilebilir veya başka bir kişiye intifa hakkı tesis edilebilir.
• İntifa hakkı, belirli bir süre için veya belirli bir amaçla tesis edilebilir. Örneğin, bir arazi sahibi, arazisindeki maden yataklarının kullanımı için bir şirkete bu hakkı verebilir. Şirket, arazideki maden yataklarını kullanma hakkına sahip olacak ancak arazinin mülkiyeti arazi sahibinde kalacaktır. Bu şekilde, arazi sahibi arazisinden gelir elde etme imkanı bulacak ve şirket de arazideki maden yataklarını kullanarak gelir elde edebilecektir.
• İntifa hakkı, sınırlı bir ayni hak olduğu için, diğer ayni hak sahiplerine ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Örneğin, bu hak sahibi, malın üzerindeki ipotek veya rehin gibi başka ayni haklara saygı göstermek zorundadır.

Sonuç olarak, intifa hakkı, bir malvarlığı üzerinde tesis edilen ve sahibine konusu üzerinde tam faydalanma yetkisi veren bir sınırlı ayni hak türüdür. Bu hak, diğer irtifaklar arasında en kapsamlı yetkiyi veren bir haktır.                                                                                            

İNTİFA HAKKI TESİSİ

Bu yazımızın konusu olan intifa hakkı ancak ve ancak devren kazanılabilmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin devri için gerekli olan tüm şartlar , taşınmaz üzerinde bu hakkın kurulması için de aranır. Yani hukuki neden, tescil talebi, tapu kütüğüne tescil aynen gerekecektir.

İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI 

1- İntifa Hakkı Sahibinin Hakları Ve Yetkileri

• Mala Zilyet Olma Hakkı :  İntifa hakkı sahibi, hakka konu malı zilyetliğinde tutar diğer bir deyişle o malı fiili hakimiyetinde bulundurmaktadır. Bu hakkın sahibi bu hak dolayısıyla gerekli hallerde zilyetlik davalarını da açabilecektir.

• Malı Yönetme Hakkı: Hak süresi boyunca hak sahibi bu malı yönetebilecektir. Hak sahibi yönetimle ilgili kararları tek başına verir. Bu halin istisnası alacak üzerine ve kıymetli evrak üzerine intifa hakkı tesis edilmesidir. Alacak üzerine ve kıymetli evrak üzerine intifada malik ve hak sahibi yönetme hakkını birlikte kullanırlar.

• Malı Kullanma Hakkı  :Bu hakkın sahibi malı belli sınırlar içerisinde kullanır. Bu sınır malikin malın kullanımı için tahsis ettiği maksattır. Buna ek olarak hak sahibi malı özüne zarar verecek şekilde kullanamaz.

• Maldan Faydalanma Hakkı: İntifa hakkının sahibinin malın doğal ve hukuki ürünlerini alma yetkisi vardır. Doğal ürünler TMK madde 804’de açıklanmıştır. İntifa hakkı kullanıldığı süre boyunca alınan ürünler hak sahibine aittir. Doğal ürün özelliği bulunmayan bütünleyici parçalar ise mülkiyet hakkı sahibine aittir. Ayrıca bu hakka konu olan sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, daha geç muaccel olsalar bile intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkının sahibine ait olur.

• Hakkın kullanımın devri yetkisi : Anlaşmada aksine hüküm bulunmadıkça veya durum ve şartlardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa; Bu hakkın kullanımı başka birine devredilebilmektedir.
• Resmi Defter Tutulmasını Talep Hakkı : Malik ya da intifa hakkının sahibi, giderleri bölmek üzere intifa hakkının konusunu oluşturan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilecektir.

2-İntifa Hakkı Sahibinin Sorumlulukları

• Mal korumak : Türk Medeni Kanunu’nun 812. maddesinde düzenlenmiştir. İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın korunması ve olağan bakımı için lüzumlu onarım ya da yenilemeleri yapmak zorundadır. Malın korunması, daha mühim işlerin yapılmasını gerekli kılıyorsa bu durumu malike bildirip gerekli onay ya da izinleri almalıdır. Malik buna rağmen gereken işleri yapmazsa hak sahibi bunu malik adına bizzat yapabilecektir.

• Bakım ve işletme masrafları: İntifa hakkının konusu olan malın normal bakım ve işletme giderleri, güvencesi teşkil ettiği borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa boyunca bu hak sahibine aittir. Bu ödemeleri malik yapmışsa bu hak sahibinde bunları talep edebilecektir.

• Malvarlığı intifasında borçların faizi: Malvarlığı intifasında, intifa hakkı sahibi bu malvarlığında bulunan borçların faizlerini ifa ile mecburdur. Fakat, hal ve şartlar haklı gösteriyorsa, bu hak sahibi bu yükümlülükten kurtarılmasını talep edebilecektir. Bu halde bu hak, borçların ifa edilmesinden sonra kalan kısım üzerinde devam eder

• Sigortalatma : Durum ve şartlar gerektirdiği hallerde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer afetlere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Eğer bu hak sigortalı bir mal üzerinde tesis edildiyse hak sahibi sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür.

İNTİFA HAKKINDA MALİKİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI

Bu hak sahibine kullanma ve faydalanma hakkı verir. Bu noktada malikin de bazı hak ve sorumlulukları bulunmaktadır. Bunlar  Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.                                                                                                        

1-İntifa Hakkı- Malikin Hakları

• Eşya Üzerinde Tasarruf Etme Hakkı : Malikin tasarruf yetkisi mülkiyet hakkında olduğu şekilde aynen devam etmektedir. Ancak bu yetki hak sahibinin haklarına halel getiremez.

• Gözetim Yetkisi: Malik, hakkın konusunu oluşturan malın; hukuka veya özelliğine aykırı kullanımına engel olabilecektir.

c) Güvence Talep Etme Hakkı: Hakka konu malın tehlikede bulunduğunu  ispat eden malik  bu hak sahibinden güvence talep edebilmektedir. Bu güvence ayni ya da şahsi özellikte olabilecektir. İntifa hakkının konu olan eşya tüketilebilen şey ya da kıymetli evrak ise; malik tehlikenin ispatına gerek kalmaksızın zilyetliğini vermeden evvel de güvence ister

• İntifa Hakkı Sahibinin Zilyetliğini Sonlandırma Hakkı: Hak sahibi malik tarafından talep edilen güvenceleri gerçekleştirmezse ya da haksız şekilde malı kullanırsa sulh hakimi tarafından bu hak sahibinin zilyetliğin son vererek hakkın konusunu tayin edeceği bir kayyıma devredilecektir. Burada intifa  sona ermez ve kayyım, intifa sahibi güvenceyi yerine getirinceye kadar veya haksız şekilde kullanılma son verinceye kadar görevini sürdürür.

• Resmi Defter Tutulmasını İsteme Yetkisi: Malik ya da intifa hakkı sahibi, diğer taraftan giderleri paylaşmak için bu hakkına konu malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman talep eder.

• Yönetime Katılma Yetkisi: Alacak ve kıymetli evrak üzerine intifada malik ve hak sahibi birlikte kullanırlar. Bunu haricinde malik yönetime iştirak edemez.

2-İntifa Hakkı Veren Malikin Sorumlulukları:

Malın Değerinin Muhafaza Edilmesine İlişkin Yükümlülükler: Bu giderler malik tarafından yerine getirilmektedir. İntifa sahibi yerel adete göre olağan bakım ve işletme giderlerinin yerine getirirken bu masraflardan fazla miktardaki giderlerden malik sorumlu olur. Malik giderleri yerine getirmezse intifa  sahibi öder ve vekaletsiz iş görme hükümlerince malike rücu eder.

İNTİFA HAKKI NASIL KURULUR?

İntifa hakkının yalnızca devren iktisabı mümkündür. Taşınmaz mülkiyetinin devri açısından gerekli olan tüm şartlar ; taşınmaz üzerinde intifa tesis edilmesi bakımından da gereklidir. Yani hukuki neden, tescil istemi, tapu kütüğünde gerçekleştirilecektir tescil talebi aynen bulunmaktadır. İntifa , taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın temliki, taşınmazlarda tapu sayfasına tescil ile tesis edilmektedir. İntifa anlaşma ile yasa gereği veya mahkeme kararıyla tesis edilebilmektedir.

1-İntifa Hakkının Anlaşma İle Kurulması

Taşınmazlarda intifa tesisi yukarıda bahsettiğimiz şartlara bağlıdır. Resmi usulde ve tapuda yapılmalıdır. Sözleşme belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de kurulabilmektedir. Taşınırlarda ise anlaşma resmi şekle bağlı değildir. Fakat intifa kurma gayesiyle yapılmalıdır. Haklar üzerinde bu hak tesis edilebilmesi için bu hakkın temlikinin mümkün olması gerekmektedir. Kıymetli evrak üzerinde ise intifa hakkının kurulması o kıymetli evrakın temlik şekline göre yapılmaktadır. Emre yazılı senetlerde ciro , nama yazılı senetlerde alacağın devri şeklinde ve hamiline yazılı senetlerde teslim şeklinde devredilip intifa hakkı tesis edilebilmektedir.

2-İntifa Hakkının Kanun Uyarınca Kurulması

Kanunda düzenlenen  belirli hallerde bu intifa söz konusu olur. Kanun uyarınca kurulan intifa hakkında tapuya tescil henüz gerçekleştirilmemiş olsa bile intifa hakkını bilen kişilere karşı bu hak ileri sürülebilecektir.

3-İntifa Hakkının Mahkeme Kararı İle Tesis Edilmesi

Malik intifa hakkını tapu siciline tescil etmiyorsa ve malik bundan kaçınıyorsa; hak sahibi dava açmak suretiyle tescili sağlayabilecektir. Kesinleşen mahkeme kararıyla intifa tesis edilecektir. Fakat bu tescil açıklayıcı niteliktedir.

 İNTİFA HAKKININ SONLANMASI

• İntifa Hakkına Konu Olan Şeyin Ortadan Kalkması Durumunda: İntifa hakkına konu şey ortadan kalkarsa olursa veya tamamen kullanılamayacak duruma gelirse; bu halde malik tekrardan o eşyayı yapmakla yükümlü değildir. Bu yok olma neticesinde malik bir sigorta bedeli alırsa; intifa sigorta bedeli için devam eder.

• Kamulaştırma: Üzerinde intifa hakkı kurulmuş taşınmaz kamulaştırılırsa intifa sonlanmaktadır. İdare tarafından kamulaştırılma kararından rücu edilmesi halinde ve malın malike iadesi sağlanırsa intifa tekrar kendiliğinden ortaya çıkar.

• Yargı Kararı: İntifa hakkı sahibi hakkından vazgeçerse terkin talep etmelidir. İntifa süresi tamamlanmadan malik ve hak sahibi anlaşarak hakkın terkinine karar verirse ; Fakat hak sahibi bu anlaşmaya aykırı davranırsa mahkeme kararıyla sicil dışı terkin sağlanabilecektir. Malik bu mahkeme kararını tapuya ibraz ederek hakkı kayıtan sildirebilecektir.

• Önce İpotek Kurulması Halinde İntifa Hakkı Sonlanması : Taşınmaz üzerinde evvelce ipotek kurulup daha sonra intifa tesis edilirse ve bu taşınmazın satışı gerekiyorsa bu hak kaldırılarak taşınmaz satılır.

• Gerçek Kişiler Açısından Ölüm ve Gaiplik: Gerçek kişi açısından intifa ; en çok o kişinin ömrü ile sınırlıdır. Kişi hakkında gaiplik kararı verilmesi veya ölmesi halinde intifa sonlanacaktır.

• Tüzel Kişiler Açısından: Tüzel kişiliğin ortadan kalkması ile intifa hakkı da son bulur. Bunun yanında bu hakkın sonlanması için belirli bir süre tayin edilmişse; ki bu süre en çok 100 yıl olur, bu sürenin sonunda intifa kendiliğinden ortadan kalkar.

• Hak Sahibinin Sicilden Terkin Ettirmesi: Hak sahibi tarafından intifa hakkının sicilden terkin ettirilmesiyle birlikte sona erer.

İNTİFA HAKKI DEVREDİLEBİLİR Mİ?

Uygulamada intifa hakkı devredilebilir mi sorusu sıkça sorulmaktadır. İntifa hakkının kural olarak devri mümkün değildir bu sebeple mirasçılara da geçemez. Fakat sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya işin niteliğine aykırı olmayacaksa intifa sahibi “ kullanım hakkını” 3. kişilere devredebilecektir. Bu halde malik intifa sahibine karşı ileri sürebileceği tüm hakları kullanım hakkını devralan 3. kişiye de yöneltebilecektir.

İNTİFA HAKKI OLAN GAYRİMENKULÜN SATIŞI

Hakkın konusunu oluşturan malın malik çıplak mülkiyetine sahip olduğu için; yani mal üzerinde tasarruf yetkisi bulunduğu için intifa sahibinin rızası aranmaksızın taşınmaz satışını yapabilecektir.

İNTİFA KONUSU MALIN ZARAR GÖRMESİ

İntifa sahibi, zararın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispatlamadıkça; malın ortadan kalkmasından ya da değerinin azalmasından sorumlu olur. Fakat kusuru olmadığını ispat etmesi durumunda sorumluluktan kurtulacaktır.

İntifa hakkı sahibinin, faydalanması için şart olmadığı hâlde tükettiği şeyleri, tazmin etmesi gerekir. Fakat malın olağan kullanımı neticesinde oluşan zararları tazmin ile yükümlü değildir. Olağan kullanımı aşacak nitelikte bir zarar ortaya çıkmışsa; bu zararın tazmini için ikame edilen davada zaman aşımı süresi hakkın talep edilebilir olduğu tarihten ; yani intifa hakkının sona erdiği tarihten başlayarak 1 yıldır.

İntifa sahibinin, yükümlü olmamasına rağmen yaptığı masraflar, yenilemeler ve eklemeler için; hak sonlandığında, vekâletsiz iş görme hükümleri kapsamında tazminat talep edebilecektir. Malikin tazminat vermeyi reddetmesi durumunda; intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri, malı eski durumuna getirmek kaydıyla çıkarıp alabilecektir

Taşınmazın tamamen harap olması halinde ve komple yenilenmesi gerekliyse; intifa sahibi malikten yenilemenin yapılmasını talep eder, yenileme yapılmazsa malik intifa hakkı sahibinden karşılıksız gider olarak para talep eder. Bu giderin sağlanamaması halinde malik intifa konusu malı tamamen veya kısmen paraya çevirebilecektir.

İNTİFA HAKKI HAK DÜŞÜRÜCÜ VE ZAMANAŞIMI SÜRELERİ

TMK madde 802 uyarınca  geri verme zamanında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından talep edilebilecek bütün istem hakları, bu andan itibaren bir yıl sonra zamanaşımına uğrar. Bu bir yıllık süre hak düşürücü süre olup hakim bunu re’sen dikkate alır. Ayrıca bu süre herkes tarafından ileri sürülebilecektir.

Olağan ya da olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanım söz konusuysa ; 10 yıllık veya 20 yıllık süreler vardır. Tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş bu hak on yıl boyunca davasız ve iyi niyetli olarak kullanılırsa olağan kazandırıcı zaman aşımı ile intifa kazanımı söz konusu olur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında  tapuda tescil yoktur; davasız ve aralıksız olarak 20 yıl elde bulundurma ile intifa kazanılmaktadır.

Daha fazla bilgi almak için bize whatsapp veya diğer iletişim kanalları üzerinden ; borçlar hukuku ile ilgili makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz. 

SIK SORULAN SORULAR