İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş uygulamada örneğine en sık rastlanan sözleşmelerdendir. Genel hatlarıyla kira sözleşmesi taşınır veya taşınmaz bir eşyanın belli bir paranın ödenmesi karşılığında kullanımının kiracıya bırakılmasıdır. Kira sözleşmesi taşınır veya taşınmaz tüm eşyalar için düzenlenebilmektedir. Bu yazımızda kira sözleşmesinin genel özelliklerinden ziyade son erdirilme yollarında tahliye davası hakkında bilgi verilecektir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilme yollarından bir tanesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davasının sayılan birtakım sebeplerle açılabileceği düzenlenmiştir. Bu sebepler aşağıda kısaca sayılacaktır. Bu makalemizde ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası konusu açıklanacaktır.

Tahliye davası sebepleri kısaca aşağıda sayılacaktır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye;

• İhtiyaç sebebiyle tahliye
• Onarım sebebiyle tahliye
• Yeni ev sahibinin tahliyesi

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye;

• Tahliye taahhütnamesi
• Kiracının kirayı ödememesi
• Kiracının veya eşinin aynı bölgede evinin olması

Yukarıda da belirttiğimiz üzere yazımızın konusu ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye davasını düzenlemektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası , 350. maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili fıkra aynen ;

”Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…’‘

Tahliye davasının nedeni yukarıda sayılan kişilerin gereksinim halidir.

Yani ;

• kiraya verenin kendisi,
• eşi,
• alt soyu (çocukları),
• üst soyu (anne ve babası)
• veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin

konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

1- Kiralanan taşınmaza , kanunda sayılan kişilerin gereksinim duyması.

Tahliye davası hakkında ayrıntılı bilgi vermeden önce aşağıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları açıklanacaktır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için ilk şart ; konut veya işyerine ihtiyaçtır.

Kanunun açık hükmüne göre kiralanan taşınmaz hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıda sayılan kişilerin bu taşınmaza ihtiyacı olmalıdır;

• Kiraya verenin kendisi,
• eşi
• altsoyu
• üstsoyu
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

2. Bu ihtiyaç halinin samimi, gerçek ve zorunlu olması

Yukarıda sayılan kimselerin konut veya işyerine ihtiyaç duyması hali samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. İhtiyaç halinin sayılan kıstasları içerip içermediği her somut olaya göre ayrıca değerlendirilecektir.

Gereksinimin samimi olması şu şekilde izah edilebilir ; kiraya veren eğer yalnızca ihtiyaç sebebiyle kiralanın tahliyesini talep ediyorsa bunun altında başkaca bir sebep yatmıyorsa gereksinimin samimi olduğundan bahsedilecektir. Uygulamada kimi zaman kiraya veren ihtiyaç hali olmamasına rağmen kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep edebilmektedir.

Örneğin amacı daha yüksek bir bedelle kiraya vermek olmasına rağmen hukuki bir gerekçe bulmak için kiralanan taşınmazda kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlardan birinin oturacağını öne sürebilmektedir. Bu durumda ihtiyaç halinin samimi olmadığından bahsedilebilecektir.

Yine kiraya verenin aynı kiralanan taşınmazla benzer bir başka taşınmazının bulunmasına rağmen kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi zorunlu değildir. Zira alternatifi mevcuttur. Ancak unutulmamalıdır ki ; ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması hali her somut olayın özellikleri dikkate alınarak hakim tarafından tayin edilecektir.

3. Dava açma süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dava açma süresi bu kurumun son şartıdır. Aşağıda ayrı bir başlık halinde dava açma süresi üzerinde durulacaktır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE FESİH BİLDİRİM SÜRESİ

Yukarıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarına ilişkin son şart olarak dava açma süresi sayılmıştır. Bu sürenin tespiti kira sözleşmesinin niteliğine göre değişeceğinden aşağıda hem belirli süreli kira sözleşmesinin durumu hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerin durumu hakkında bilgi verilecektir.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 350. maddesinde kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi düzenlenmiştir. Bilindiği üzere belirli süreli kira sözleşmeleri ne zaman sona ereceği sözleşme kurulurken kararlaştırılan sözleşmelerdir. Örneğin sözleşmenin bir yıl sonra veya ../../20.. tarihinde sona ereceği kira akdinde kararlaştırılmıştır.

Belirli süreli olan kira sözleşmeleri için sözleşme süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinin karşısında belirsiz süreli kira sözleşmeleri yer almaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin ne zaman biteceğine ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Bilindiği üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 aylık dönem fesih dönemidir. Kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiraya veren bu 6 aylık dönemin bitmesinden en az 3 ay önce bir ihtar ile bu durumu karşı tarafa bildirmelidir. Eğer bu bildirime rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa kiraya veren fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Kiralanan taşınmazın bir başkasına devredilmesi halinde yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye konusu gündeme gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre kiralananı sonradan edinen kişi yine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ; ihtiyacı olması halinde kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep edebilecektir. Yukarıda açıklanan ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması hali bu durumda da mevcuttur.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI

Gereksinim sebebiyle tahliye davası açma süresinin uzaması TBK 353’te düzenlenmiştir.

Kanuna göre ev sahibi yukarıda anlatılan sürelerin haricinde;

• en geç davanın açılması için öngörülen sürede
• dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse,

dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

KİRACIYI TAHLİYEDEN SONRA YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazı ; tahliyeden sonra haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Eğer kiraya veren bu kurala uymayıp bir kiralama yapar ise eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

Tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları hakkında bilgi için bizi arayınız. Kira hukuku hakkında bilgi için inceleyiniz.

SIK SORULAN SORULAR:

• TAHLİYE DAVASI
• KİRA ÖDEMEYEN KİRACIYI TAHLİYE
• TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
• KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
• TERK NEDENİYLE BOŞANMA DAVASI