İçindekiler
Bağımsız bölüm, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının (örneğin apartmanın) içerisinde yer alan, başlı başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu olabilen bölümleri ifade eder. Bağımsız bölümler, tapuda ayrı birer taşınmaz gibi kayıt altına alınabilir ve her biri ayrı maliklere ait olabilir.
Bağımsız Bölüm Nedir?
Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada, konut, iş yeri, depo, dükkân, ofis gibi doğrudan kullanılabilir nitelikte olan bölümler bağımsız bölüm olarak tanımlanır. Bu bölümler, ortak alanlardan farklı olarak sadece malikinin tasarrufunda olup, kendi başına kullanılabilir niteliktedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 2’ye göre:
“Bir arsa üzerinde yapılmakta veya yapılmış olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak maliklerinden her biri tarafından ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olmasıdır.”
Bağımsız Bölümün Özellikleri
- Kullanım Amacıyla Ayrılmış Olmalıdır: Bağımsız bir bölüm, tek başına kullanılmaya uygun olmalı; bir konut, iş yeri, depo vb. olarak düzenlenmiş olmalıdır.
- Tapuya Ayrı Kayıtlıdır: Her bağımsız bölüm, tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilir ve ayrı bir taşınmaz gibi işlem görür. Bu sayede satılabilir, kiralanabilir, ipotek edilebilir.
- Bağımsız Bölüm Numarası Olur: Yapının mimari projesinde her bağımsız bölüme bir numara verilir. Tapuda da bu numara üzerinden işlem yapılır.
- Ortak Alanlarla Birlikte Varlık Gösterir: Bağımsız bölümler, binanın ortak alanlarıyla (merdiven, asansör, çatı vb.) birlikte bütünleşiktir. Ortak alanlar tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.
Bağımsız Bölüm ile Ortak Alan Arasındaki Fark
| Kriter | Bağımsız Bölüm | Ortak Alan |
| Mülkiyet | Ferdi (tek kişiye ait olabilir) | Ortak (tüm kat maliklerine aittir) |
| Tapuda Kayıt | Ayrı tapu sayfası vardır | Tapuya bağımsız olarak kaydedilmez |
| Kullanım Hakkı | Malik veya kiracısı tarafından kullanılır | Herkesin ortak kullanımına açıktır |
| İşlem Yapılabilirlik | Satılabilir, kiralanabilir, ipotek edilebilir | Tek başına işlem görmesi mümkün değildir |
Hukuki Önemi
Bağımsız bölüm, özellikle kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken en çok dikkat edilmesi gereken kavramlardan biridir. Yapı kullanma izni alındıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Bu, hem mal sahiplerine yasal güvence sağlar hem de gayrimenkulün alım-satım süreçlerini düzenler.
Sonuç
Bağımsız bölüm, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında başlı başına kullanılabilen ve mülkiyete konu olan yapı bölümleridir. Hukuki açıdan ayrı tapu kaydına sahip olan bu bölümler, malikin kendi tasarrufuna tabidir. Gayrimenkul alım-satımı, kira sözleşmeleri, ipotek işlemleri gibi birçok işlemde bağımsız bölüm kavramı büyük önem taşır. Bu nedenle, bir taşınmaz edinilirken bağımsız bölüm statüsünün olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.