İçindekiler [Gizle]
Ev satın alırken, tapuda ödenecek masraflar en önemli gider kalemlerinden biridir. 2025 yılı itibarıyla, 2 milyon TL değerinde bir konutun tapu masrafları çeşitli harç ve vergilerden oluşmaktadır. Bu yazımızda, tapuda ödenmesi gereken toplam tutarı, harç oranlarını, ödeme yöntemlerini, masraf hesaplamalarını ve sıkça sorulan soruları detaylı şekilde ele alacağız.
1. Tapu Masrafı Nedir ve Hangi Kalemlerden Oluşur?
Tapu masrafı, satın alınan taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi sırasında tapu müdürlüğüne ödenen harç ve vergileri ifade eder. Türkiye’de tapu işlemlerinde şu temel masraflar öne çıkmaktadır:
- Tapu Harcı (Hem alıcı hem de satıcı için ayrı ayrı ödenir.)
- Döner Sermaye Ücreti
- Emlakçı Komisyonu (Varsa)
- Ekspertiz Ücreti (Kredi kullanılıyorsa)
- Diğer Masraflar (Damga vergisi, noter masrafı vb.)
Bu masrafları 2 milyon TL değerindeki bir ev için nasıl hesaplayacağımızı detaylandıralım.
2. 2 Milyon TL Değerindeki Bir Evin Tapu Masrafı Nasıl Hesaplanır?
2025 yılı itibarıyla geçerli tapu harç oranları:
| Masraf Türü | Oran | Kim Öder? |
|---|---|---|
| Tapu Harcı | %4 (Alıcı %2 + Satıcı %2) | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder |
| Döner Sermaye Ücreti | 2.500 TL (Tahmini) | Alıcı öder |
| Emlakçı Komisyonu | %2 + KDV (%20) | Alıcı veya satıcı (Anlaşmaya bağlı) |
| Ekspertiz Ücreti | 3.000 – 5.000 TL | Alıcı öder (Krediyle alıyorsa) |
| Damga Vergisi | %0,948 (Sözleşmeli satışlarda) | Alıcı öder |
Şimdi bu oranlarla 2 milyon TL değerindeki evin masraflarını hesaplayalım:
2.1 Tapu Harcı Hesaplama
2.000.000 TL × %4 = 80.000 TL
- Alıcı Payı: 40.000 TL
- Satıcı Payı: 40.000 TL
2.2 Döner Sermaye Ücreti
- 2025 yılı için tahmini döner sermaye ücreti: 2.500 TL
2.3 Emlakçı Komisyonu (Varsa)
- %2 + %20 KDV ile hesaplanır:
- 2.000.000 TL × %2 = 40.000 TL
- 40.000 TL × %20 KDV = 8.000 TL
- Toplam: 48.000 TL
2.4 Ekspertiz Ücreti (Krediyle Alımda)
- 3.000 – 5.000 TL arasında değişebilir.
2.5 Damga Vergisi (Varsa, Sözleşmeli Satışlarda)
- 2.000.000 TL × %0,948 = 18.960 TL
2.6 2 Milyon TL’lik Bir Evin Toplam Tapu Masrafı
| Masraf Türü | Ödenecek Tutar (TL) | Kim Öder? |
|---|---|---|
| Tapu Harcı (Alıcı Payı) | 40.000 TL | Alıcı |
| Tapu Harcı (Satıcı Payı) | 40.000 TL | Satıcı |
| Döner Sermaye Ücreti | 2.500 TL | Alıcı |
| Emlakçı Komisyonu (Varsa) | 48.000 TL | Alıcı veya Satıcı |
| Ekspertiz Ücreti (Varsa) | 3.000 – 5.000 TL | Alıcı |
| Damga Vergisi (Varsa) | 18.960 TL | Alıcı |
| Toplam Masraf (Alıcı İçin) | 64.460 – 114.460 TL | Alıcı |
| Toplam Masraf (Satıcı İçin) | 40.000 TL | Satıcı |
3. Tapu Masrafı Ödeme Yöntemleri
Tapu harcı ve diğer vergileri şu yöntemlerle ödeyebilirsiniz:
- İnteraktif Vergi Dairesi (https://dijital.gib.gov.tr/)
- Vergi Daireleri
- Anlaşmalı Bankalar
- Tapu Müdürlüğü’ndeki POS Cihazı (Kredi Kartı ile ödeme mümkün olabilir.)
4. Sıkça Sorulan Sorular (25 Soru & Cevap)
Tapu Harcı ve Vergilerle İlgili Sorular
- Tapu harcı 2025 yılında değişebilir mi?
- Evet, her yıl güncellenebilir.
- Tapu harcını sadece alıcı mı öder?
- Hayır, alıcı ve satıcı %2 oranında ayrı ayrı öder.
- Tapu harcı için indirim var mı?
- Bazen hükümet, belirli dönemlerde indirim uygulayabilir.
- Tapu harcı peşin mi ödenir?
- Evet, tapu işlemi gerçekleşmeden önce ödenmelidir.
- Tapu harcı krediyle ödenebilir mi?
- Hayır, doğrudan krediyle ödeme mümkün değildir.
Tapu İşlemleri ile İlgili Sorular
- Tapu işlemleri ne kadar sürer?
- Ortalama 1-3 gün içinde tamamlanır.
- Tapu devri için hangi belgeler gerekli?
- Kimlik, tapu, DASK poliçesi, ödeme dekontu vb.
- Tapu işlemleri hafta sonu yapılır mı?
- Hayır, sadece hafta içi yapılır.
- Tapu harcı ödeme dekontu kaybolursa ne olur?
- Vergi dairesinden yeni bir dekont alınabilir.
- Tapu iptal edilirse harç geri alınır mı?
- Hayır, tapu devri tamamlandıysa geri ödeme yapılmaz.
Emlak ve Ekspertiz Ücretleri ile İlgili Sorular
- Ekspertiz raporu olmadan tapu işlemi yapılır mı?
- Kredi kullanılmadığında zorunlu değildir.
- Emlakçı komisyonu kim öder?
- Genellikle alıcı öder, ancak pazarlıkla satıcı da ödeyebilir.
- Emlakçı komisyonu tapu harcına dahil mi?
- Hayır, ayrı bir masraftır.
- Emlakçı komisyonu KDV’ye tabi mi?
- Evet, %20 KDV uygulanır.
- Ekspertiz ücreti geri alınabilir mi?
- Hayır, iade edilmez.
📌 Özet: 2025 yılında 2 milyon TL’lik bir konutun tapu masrafı alıcı için yaklaşık 64.460 – 114.460 TL arasında değişmektedir. Satıcı ise 40.000 TL tapu harcı öder.